La prescripción en la responsabilidad contractual

Si se quiere conservar la acción, no hay que pisar la raya
Si se quiere conservar la acción, no hay que pisar la raya

Plazos de prescripción en España

La Ley 42/2015 de 5 de Octubre de reforma de la Ley 1/2000 de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil, modifica el régimen de prescripción que pasa de 15 a 5 años en el plazo general establecido para las acciones personales.

La Disposición Adicional Primera modifica el artículo 1964 que queda redactado de la siguiente manera:

1- La acción hipotecaria prescribe a los veinte años.

2- Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o de no hacer, el plazo comenzará a contarse cada vez que se incumplan.

Entre las relaciones jurídicas que se verán afectadas por este cambio podemos citar a título de ejemplo:

-Cualquier acción legal que no tenga un plazo especial de prescripción extintiva, en estos casos la acción, como personal, queda sujeta al plazo general de cinco años del artículo 1964 del Código Civil.

-Obligaciones que puedan surgir de la celebración de un contrato de compraventa.

-Acciones derivadas del incumplimiento , al haberse entregado cosa distinta o con defectos impropios.

-Acción de resolución del contrato por incumplimiento.

-Acción de un comunero contra la comunidad de propietarios para el resarcimiento de daños causados por los elementos comunes.

-Acción de responsabilidad contractual ejercida por la comunidad de propietarios por entregarse las viviendas con vicios.

-Acción ejercida por un colegio profesional para exigir responsabilidad por daños causados en el deficiente funcionamiento de una relación orgánica.

-Acción del arrendador de un inmueble para la revisión de rentas.

La Disposición Transitoria quinta  establece expresamente que el tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1039 del Código Civil.

Este precepto dispone que: “la prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuera puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.”

Pese a la ambigüedad de este artículo, podemos aventurar la siguiente interpretación:

Relaciones jurídicas nacidas antes del 7/10/2000.- Prescritas en la actualidad.

Relaciones jurídicas nacidas entre el 7/10/2000 y el 7/10/2005.- Aplicación del plazo anterior de 15 años previsto en al artículo 1964 del Código Civil.

Relaciones jurídicas nacidas entre el 7/10/2005 y el 7/10/2015 .- Aplicación de la regla transitoria de lq Ley 42/2015 de 5 de Octubre que a su vez se remite al artículo 1939 del Código Civil, la prescripción será el 7/10/2020.

Relaciones jurídicas nacidas a partir del 7/10/2015,- Aplicación del plazo actual de 5 años previsto en el artículo 1064 del Código Civil.

¿QUÉ PLAZO DE PRESCRIPCIÓN SE APLICA EN CATALUÑA?

El Código Civil español regirá como derecho supletorio respecto de los derechos especiales y forales de las provincias o territorios en que estén vigentes.

Artículo 121-20 del Código Civil de Cataluña

Las pretensiones de cualquier clase prescribirán al cabo de diez años, a no ser que alguien haya adquirido antes el derecho de usucapión o que este Código o las leyes especiales dispongan otra cosa.

Artículo 121-21

Prescribirán a los tres años:

a) Las pretensiones relativas a pagos periódicos que se tengan que hacer por años o términos más breves.

b) Las pretensiones relativas a remuneración de prestaciones de servicios y de ejecuciones de obra.

c) Las pretensiones del cobro del precio en las pretensiones de venta de consumo.

d) Las pretensiones derivadas de responsabilidad extracontractual.

Artículo 121-22

Prescribirán al año las pretensiones protectoras exclusivamente de la posesión.

 

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Uso privativo de un elemento común: revocación del acuerdo unánime de modificación del uso

Unanimidad necesaria para revocar un acuerdo adoptado por unanimidad
Unanimidad necesaria para revocar un acuerdo adoptado por unanimidad

Comentaré la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera  de lo Civil, Sentencia 467/2006 de 19 de Mayo de 2006, Rec. 3142/1999

Y ello porque un cliente del despacho desea adquirir una vivienda que cuenta con un patio. No le pertenece dicho patio, si no que tiene el uso privativo del mismo.

Y en este caso es más importante la cuestión porque tratándose de una planta baja, dicho  patio anexo da tal luz a la vivienda, que ésta gana sustancialmente en su habitabilidad.

Y la primera pregunta del cliente es: ¿Podrá en algún momento modificarse el uso privativo del patio? Si   así fuera, nuestro cliente no  adquiriría esta vivienda.

Pues  según la Sentencia aludida, dicho el uso privativo de un elemento común, adoptado por unanimidad,  debe revocarse igualmente por unanimidad.

El uso privativo de un elemento común puede venir dado por la propia escritura de división horizontal o por un acuerdo de la Comunidad adoptado por unanimidad. Dicho acuerdo sólo puede revocarse por los propietarios por unanimidad. Y parece evidente que aquellos propietarios que han sido beneficiados por el uso común, no votarán favorablemente a su revocación.

Se trata en cuestión de:

Ha de partirse que conforme al acta de la Junta de propietarios de fecha 21 de Febrero de 1984, se acordó por unanimidad la utilización del patio trasero como garaje por parte exclusivamente de cinco propietarios que no tenían ya plaza de garaje , y que los gastos que implicase dicha modificación serían satisfechos por los cinco propietarios.

Realizadas las obras,  el patio trasero fue usado con arreglo al acuerdo expresado durante varios años, hasta que en varias juntas  de propietarios se volvió a tratar el  tema de los garajes situados en el patio trasero al considerar algún propietario la ilegalidad de tal utilización al encontrarse en terreno común del edificio.

En la Junta de fecha 31 de Octubre de 1996 por mayoría de propietarios: con 11 votos afirmativos que representaban el 65,18% de cuotas de participación y 3 votos negativos que representaban el  19,217%, se acordó: 1. A la vista de la utilización del patio trasero por una serie de copropietarios e inquilinos decide cerrar el acceso de vehículos a dicho patio y volver a su uso primitivo de patio comunal. 2. Para ello se tapiarán el acceso al patio trasero por una serie de copropietarios e inquilinos dejándose una puerta peatonal para el paso únicamente de personas. 3. Se desmontarán las trajivanas , pilares y estructuras varias existentes a costa de la comunidad. 4. Se da plazo de un mes para dejar limpio el patio trasero y a la terminación del mismo se procederá a la limpieza, arreglo y tapiado.

Dos propietarias ejercitaron la acción de nulidad del acuerdo por entender que es contrario a la Ley de Propiedad Horizontal.

La Sentencia de primera instancia desestimó la demanda, por entender, en síntesis, que el acuerdo tomado por mayoría, con la única oposición de los copropietarios que vienen utilizando privadamente un elemento común, es válido, y si bien el acuerdo comunitario puede revocarse por el mismo procedimiento seguido para su adopción: unanimidad, debe impedirse el posible abuso que pueden hacer aquellos copropietarios que vienen disfrutando exclusivamente de dicho uso.

La Sentencia de apelación estimó la demanda, considerando, en síntesis, que faltaba la necesaria unanimidad que requería el acuerdo comunitario a fin de revocar o extinguir el uso exclusivo unánimemente concedido.

Dice la Sentencia que la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos, la excluye la exigencia de votos favorables por parte de aquellos propietarios que puedan resultar singularmente beneficiados por las disposiciones estatutarias que pretenden modificarse, puesto que la unanimidad que exige el artículo 16 I.1ª LPH, en la redacción vigente en el momento de producirse los hechos, opera tanto como garantía de los intereses de la comunidad en su conjunto como de los derechos que singularmente corresponden a cada uno de los copropietarios sobre las partes privativas y sobre los elementos comunes.

En consecuencia, únicamente cabe excluir la exigencia de voto favorable por parte de los propietarios singularmente beneficiados en el caso-contemplado en la jurisprudencia- en que el voto contrario al acuerdo se utilice abusivamente por provenir de quienes lo utilizan -rebasando los límites normales del derecho de voto- desde el punto de vista de los fines para los que se concede-, no con el fin de proteger el interés de la Comunidad o sus legítimos derechos en el ámbito de la misma, sino con la de perjudicar a otros copropietarios o de forzar la obtención de ventajas ajenas al objeto del acuerdo que objetivamente beneficia a la comunidad y no les causa perjuicio.

(…) Cuando el título constitutivo, bien inicialmente, bien por las modificaciones que autoriza la ley mediante acuerdos adoptados por unanimidad con arreglo al artículo 16 LPH, se produce una autorización de un uso privativo de un elemento común con carácter definitivo, se exigirá para su modificación la unanimidad necesaria para la modificación del título constitutivo. Sólo si se acredita que dicha autorización tiene un carácter precario, provisional o temporal, podrá admitirse que la revocación de dicho uso y la reintegración del elemento común al pleno uso por parte de la comunidad con arreglo al régimen general reviste los caracteres de un acto administrativo y, consecuentemente, exige únicamente, con arreglo al régimen general de acuerdos previsto en la LPH, la mayoría por parte de los comuneros y de las cuotas de participación. (Artículo 16 I 2ª LPH)

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Cómo garantizar el cobro de una deuda: el fiador.

la liebre y la tortugaHay dos tipos de garantías: las personales y las reales.

Con una garantía personal el obligado   responde con todos sus bienes presentes y futuros.

Con una garantía real, por ejemplo, una hipoteca, el obligado responde con el bien  señalado y del cual se efectúa una inscripción en el registro de la propiedad señalando que está afecto al pago de la deuda que se ha contraído.

Un tipo de garantía personal es la fianza o aval, en virtud de la cual una tercera persona responde del cumplimiento de la obligación  contraída.

Si no se especifica nada más en este tipo de garantía, para poder proceder contra el fiador o avalista, es preciso que el obligado principal sea insolvente. Con lo cual el cobro de la deuda es más lento y difícil.

Es decir, el fiador responde subsidiariamente.

Por ello es conveniente en los contratos en que se incorpora un tercero responsable, fiador o avalista, incorporar una cláusula en virtud de la cual obligado principal y fiador  renuncian a los beneficios de orden, división y excusión.

En virtud de ella el acreedor podrá reclamar el cumplimiento indistintamente al obligado principal o al fiador (renuncia al beneficio de orden), podrá ejecutar en primer lugar los bienes del fiador (renuncia al beneficio de excusión) y podrá ejecutar la totalidad de la deuda contra cualquiera de los dos (renuncia al beneficio de división)

 

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tasas judiciales: exención para las personas físicas

No hay un cambio que permanezca...Nada permanece. Ya lo dijo Heráclito.
No hay un cambio que permanezca…Nada permanece. Ya lo dijo Heráclito.

 

Exención tasa por el ejercicio por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social (Art.11 RD-Ley 1/2015)

Modifica el art.4 de la Ley 10/2012 para que las personas físicas queden exentas de tasas judiciales.

«Artículo 4. Exenciones de la tasa.

Las exenciones objetivas de la tasa están constituidas por:

a) La interposición de demanda y la presentación de ulteriores recursos cuando se trate de los procedimientos especialmente establecidos para la protección de los derechos fundamentales y libertades públicas, así como contra la actuación de la Administración electoral.

b) La solicitud de concurso voluntario por el deudor.

c) La presentación de petición inicial del procedimiento monitorio y la demanda de juicio verbal en reclamación de cantidad cuando la cuantía de las mismas no supere dos mil euros. No se aplicará esta exención cuando en estos procedimientos la pretensión ejercitada se funde en un documento que tenga el carácter de título ejecutivo extrajudicial de conformidad con lo dispuesto en el artículo 517 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

d) La interposición de recursos contencioso-administrativos cuando se recurra en casos de silencio administrativo negativo o inactividad de la Administración.

e) La interposición de la demanda de ejecución de laudos dictados por las Juntas Arbitrales de Consumo

f) Las acciones que, en interés de la masa del concurso y previa autorización del Juez de lo Mercantil, se interpongan por los administradores concursales.

g) Los procedimientos de división judicial de patrimonios, salvo en los supuestos en que se formule oposición o se suscite controversia sobre la inclusión o exclusión de bienes, devengando la tasa por el juicio verbal y por la cuantía que se discuta o la derivada de la impugnación del cuaderno particional a cargo del opositor, y si ambos se opusieren a cargo de cada uno por su respectiva cuantía.

Desde el punto de vista subjetivo, están, en todo caso, exentos de esta tasa:

a) Las personas físicas.

b) Las personas jurídicas a las que se les haya reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita, acreditando que cumplen los requisitos para ello de acuerdo con su normativa reguladora.

c) El Ministerio Fiscal.

d) La Administración General del Estado, las de las Comunidades Autónomas, las entidades locales y los organismos públicos dependientes de todas ellas.

e) Las Cortes Generales y las Asambleas Legislativas de las Comunidades Autónomas.»

Implica la  supresión en el art.4.1, de los apartados que se referían a las siguientes exenciones:

“a) La interposición de demanda y la presentación de ulteriores recursos en relación con los procesos sobre capacidad, filiación, matrimonio y menores regulados en el título I del libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No obstante, estarán sujetos al pago de la tasa los procesos regulados en el capítulo IV del citado título y libro de la Ley de Enjuiciamiento Civil que no se inicien de mutuo acuerdo o por una de las partes con el consentimiento de la otra, aun cuando existan menores, salvo que las medidas solicitadas versen exclusivamente sobre estos.”

“d) La interposición de recurso contencioso-administrativo por funcionarios públicos en defensa de sus derechos estatutarios.”

Implica la supresión del párrafo segundo del art.6.2 relativo a la base imponible de la tasa:

 “Se considerarán, a efectos de la determinación de la base imponible, como procedimientos de cuantía indeterminada los procesos regulados en el capítulo IV del título I del libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil no exentos del abono de la tasa.”

Implica la modificación del párrafo primero del art.7.2 relativo a la determinación de la cuota tributaria:

“2. Deberá satisfacerse , además, la cantidad que resulte de aplicar a la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en el artículo anterior, el tipo de gravamen que corresponda, según la siguiente escala:”

Implica la supresión del art.7.3 relativo a la determinación de la cuota tributaria:

 “3. Cuando el sujeto pasivo sea persona física se satisfará, además, la cantidad que resulte de aplicar a la base imponible de la tasa un tipo del 0,10 por ciento con el límite de cuantía variable de 2.000 euros.”

Autoliquidación y pago: añade un segundo párrafo al art.8.1:

 «No obstante, no tendrán que presentar autoliquidación los sujetos a los que se refiere el apartado 2 del artículo 4.»

DF segunda.1 RD-Ley 1/2015. El Gobierno, a propuesta conjunta de los Ministros de Justicia y de Hacienda y Administraciones Públicas, dictará las disposiciones reglamentarias complementarias que sean necesarias para la aplicación de las tasas por el ejercicio de la potestad jurisdiccional con las modificaciones efectuadas por este real decreto-ley.

 

 

 

 

 

 

 

 

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tasas judiciales: exención para las personas físicas

efeso dijo imagen de rio

No hay un cambio que permanezca...Nada permanece. Ya lo dijo Heráclito.
No hay un cambio que permanezca…Nada permanece. Ya lo dijo Heráclito.

 

Exención tasa por el ejercicio por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social (Art.11 RD-Ley 1/2015)

Modifica el art.4 de la Ley 10/2012 para que las personas físicas queden exentas de tasas judiciales.

«Artículo 4. Exenciones de la tasa.

Las exenciones objetivas de la tasa están constituidas por:

a) La interposición de demanda y la presentación de ulteriores recursos cuando se trate de los procedimientos especialmente establecidos para la protección de los derechos fundamentales y libertades públicas, así como contra la actuación de la Administración electoral.

b) La solicitud de concurso voluntario por el deudor.

c) La presentación de petición inicial del procedimiento monitorio y la demanda de juicio verbal en reclamación de cantidad cuando la cuantía de las mismas no supere dos mil euros. No se aplicará esta exención cuando en estos procedimientos la pretensión ejercitada se funde en un documento que tenga el carácter de título ejecutivo extrajudicial de conformidad con lo dispuesto en el artículo 517 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

d) La interposición de recursos contencioso-administrativos cuando se recurra en casos de silencio administrativo negativo o inactividad de la Administración.

e) La interposición de la demanda de ejecución de laudos dictados por las Juntas Arbitrales de Consumo

f) Las acciones que, en interés de la masa del concurso y previa autorización del Juez de lo Mercantil, se interpongan por los administradores concursales.

g) Los procedimientos de división judicial de patrimonios, salvo en los supuestos en que se formule oposición o se suscite controversia sobre la inclusión o exclusión de bienes, devengando la tasa por el juicio verbal y por la cuantía que se discuta o la derivada de la impugnación del cuaderno particional a cargo del opositor, y si ambos se opusieren a cargo de cada uno por su respectiva cuantía.

Desde el punto de vista subjetivo, están, en todo caso, exentos de esta tasa:

a) Las personas físicas.

b) Las personas jurídicas a las que se les haya reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita, acreditando que cumplen los requisitos para ello de acuerdo con su normativa reguladora.

c) El Ministerio Fiscal.

d) La Administración General del Estado, las de las Comunidades Autónomas, las entidades locales y los organismos públicos dependientes de todas ellas.

e) Las Cortes Generales y las Asambleas Legislativas de las Comunidades Autónomas.»

Implica la  supresión en el art.4.1, de los apartados que se referían a las siguientes exenciones:

“a) La interposición de demanda y la presentación de ulteriores recursos en relación con los procesos sobre capacidad, filiación, matrimonio y menores regulados en el título I del libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No obstante, estarán sujetos al pago de la tasa los procesos regulados en el capítulo IV del citado título y libro de la Ley de Enjuiciamiento Civil que no se inicien de mutuo acuerdo o por una de las partes con el consentimiento de la otra, aun cuando existan menores, salvo que las medidas solicitadas versen exclusivamente sobre estos.”

“d) La interposición de recurso contencioso-administrativo por funcionarios públicos en defensa de sus derechos estatutarios.”

Implica la supresión del párrafo segundo del art.6.2 relativo a la base imponible de la tasa:

 “Se considerarán, a efectos de la determinación de la base imponible, como procedimientos de cuantía indeterminada los procesos regulados en el capítulo IV del título I del libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil no exentos del abono de la tasa.”

Implica la modificación del párrafo primero del art.7.2 relativo a la determinación de la cuota tributaria:

“2. Deberá satisfacerse , además, la cantidad que resulte de aplicar a la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en el artículo anterior, el tipo de gravamen que corresponda, según la siguiente escala:”

Implica la supresión del art.7.3 relativo a la determinación de la cuota tributaria:

 “3. Cuando el sujeto pasivo sea persona física se satisfará, además, la cantidad que resulte de aplicar a la base imponible de la tasa un tipo del 0,10 por ciento con el límite de cuantía variable de 2.000 euros.”

Autoliquidación y pago: añade un segundo párrafo al art.8.1:

 «No obstante, no tendrán que presentar autoliquidación los sujetos a los que se refiere el apartado 2 del artículo 4.»

DF segunda.1 RD-Ley 1/2015. El Gobierno, a propuesta conjunta de los Ministros de Justicia y de Hacienda y Administraciones Públicas, dictará las disposiciones reglamentarias complementarias que sean necesarias para la aplicación de las tasas por el ejercicio de la potestad jurisdiccional con las modificaciones efectuadas por este real decreto-ley.

 

 

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Responsabilidad penal de las personas jurídicas: ¿cómo evitarla?

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Crear un órgano de control autónomo e independiente y un procedimiento de supervisión

Proyecto de Ley de Reforma del Código Penal

La reforma del Código Penal  modifica sustancialmente la responsabilidad penal de las personas jurídicas. Se regulará a partir de ahora de manera más precisa como deben las personas jurídicas controlar su actividad para evitar delitos y de esa manera quedar exentas de responsabilidad penal.

Los dos supuestos en los que las personas jurídicas pueden ser consideradas responsables penales no han sido modificados por la reforma pero es interesante recordarlos: primero, si las personas autorizadas a tomar decisiones en nombre de ella o tengan facultades de organización cometan delitos que beneficien directa o indirectamente a la persona jurídica; y en segundo si se cometen delitos en el ejercicio de la actividad por personas sometidas al control de las mencionadas anteriormente sin que estas hayan cumplido adecuadamente con el deber de supervisión.

Pero el legislador exime por primera vez expresamente de responsabilidad a la persona jurídica si esta tiene un sistema de supervisión con objetivo de evitar posibles delitos y se cumplen los siguientes requisitos:

–         La supervisión debe llevarse a cabo por un órgano independiente con poder de control. En el caso de las personas jurídicas de pequeñas dimensiones, aquellas que puedan presentar cuenta de pérdidas y ganancias abreviada, pueden decidir que el órgano de administración también realice las tareas de supervisión.

–         Se adopten protocolos eficaces para evitar posibles delitos y estos se ejecuten adecuadamente.

–         No se cometa una omisión o ejercicio insuficiente de las funciones de supervisión.

–         Los autores de los delitos deben de haber tenido que eludir los protocolos para cometer los delitos.

El sistema de supervisión además debe tener unos mínimos que se regulan en la reforma de ley. La persona jurídica debe identificar en que ámbitos de su actividad pueden cometerse delitos y crear los protocolos necesarios que regulen el proceso de adopción de decisiones y su ejecución para evitar la comisión de dichos delitos. También se debe incluir un procedimiento por el cual se informe obligatoriamente de posibles incumplimientos o riesgos.

Este sistema también  debe incluir un régimen disciplinario que sancione si se incumplen los protocolos. Asimismo tiene que contar con la suficiente financiación para cumplir con sus obligaciones. Pero en todo caso las medidas deben ser acordes con el tamaño de la persona jurídica y de la actividad que realiza.

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Arrendamientos Ley 4 2013 de 4 de Junio: mayor dinamismo de la nueva regulación.

¿Arriendo o no arriendo?
¿Arriendo o no arriendo?

Inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad
Destaca la exposición de motivos que la Ley 29/1994 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercer adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento ni inscrito.
De este modo la nueva redacción de los artículos 7.2 y 14.1 es:
Artículo 7.2
En todo caso para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Artículo 14.1
El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto en los artículo 7 y 10 de la presente Ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

Duración del contrato de arrendamiento
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado un plazo de duración.

Desistimiento del contrato
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez hayan transcurrido seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Podrá pactarse que en caso de desistimiento el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a un mes de renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir.

Necesidad de la vivienda para el arrendador o su familia
Transcurrido el primer año del contrato, el arrendador que comunique al arrendatario que necesita la vivienda arrendada como vivienda permanente para él o para sus familiares dentro del primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, recuperará éste la vivienda sin que se produzca por tanto la prórroga forzosa.

Prórroga del contrato
Llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, transcurridos como mínimo tres años de aquél, si ninguna de las partes hubiera notificado a la otra al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente un año más.

El arrendamiento se extinguirá en contratos no inscritos si…
Por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de una opción de compra, a no ser que se hubiera inscrito el contrato en el registro de la propiedad.

Derechos del usufructuario
Los arrendamientos otorgados por el usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador.

Resolución del contrato de arrendamiento
Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el registro de la propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez que el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio señalado al efecto en la inscripción instándole al pago y cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

Obras a cambio de precio
En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas.

Obras y actualización del precio
La realización por el arrendador obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capitalñ invertido en la mejora, el tipo del interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido al pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad

Actualización de la renta
Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso la renta se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de precios de consumo en un periodo de 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

Acción de desahucio y reclamación de rentas
Los apartados 3 y 4 del artículo 440 de la LEC quedan redactados de la siguiente manera:
En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21.
Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta Ley, teniendo en cuenta las previsiones contenidas en apartado 3 del artículo 155 y en el último párrafo del artículo 164, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.
Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.
Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.
Número 3 del artículo 440 redactado por el apartado cuatro del artículo segundo de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas («B.O.E.» 5 junio).Vigencia: 6 junio 2013
4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.
Número 4 del artículo 440 redactado por el apartado cuatro del artículo segundo de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas («B.O.E.» 5 junio).Vigencia: 6 junio 2013

Registro de sentencias firmes de impagos
Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. El secretario judicial remitirá dicha información al Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

Régimen de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.
Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación.

Solicitud de ejecución de la demanda de desahucio.
suficiente para la ejecución directa si no hay oposición.
3. En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, o en los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado.

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La vivienda habitual fuera de riesgo empresarial en virtud de la Ley 14/2013

Salvar la vivienda del riesgo, una forma de nadar y guardar la ropa.
Salvar la vivienda del riesgo, una forma de nadar y guardar la ropa.

Figura creada por la Ley 14/2013 de 27 de Septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, para los “emprendedores”, personas físicas, empresarios o profesionales, que les permite exonerar de responsabilidad su vivienda habitual hasta determinados importes.
El valor de la vivienda no ha de superar los 300.000 euros según la regulación de la base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. (valor real).

Si se trata de viviendas que se hallan en poblaciones de más de 1.000.000 de habitantes, se aplica un coeficiente de 1,5 al valor anterior.

En la inscripción del emprendedor en el registro mercantil correspondiente a su domicilio se indicará el bien inmueble, propio o común, que se pretende no haya de quedar obligado por las resultas del giro empresarial o profesional.

No quedará exonerado de responsabilidad el deudor que hubiera actuado con fraude o negligencia grave en el cumplimiento de sus obligaciones con terceros, siempre que así constare acreditado en sentencia firme o en concurso declarado culpable.

Será título para inmatricular al emprendedor de responsabilidad limitada el acta notarial que se presentará obligatoriamente por el notario por medios telemáticos en el mismo día o en el día siguiente hábil al de su autorización en el Registro Mercantil o la instancia suscrita con la firma electrónica reconocida del empresario y remitida telemáticamente a dicho registro.

El emprendedor inscrito deberá hacer constar en toda su documentación con constancia de sus datos registrales su condición de emprendedor de responsabilidad limitada o mediante la adición a su nombre, apellidos y datos de identificación fiscal de las siglas ERL.

Inmatriculado el emprendedor de responsabilidad limitada, el Registrador Mercantil expedirá certificación y la remitirá telemáticamente al Registrador de la Propiedad, siempre dentro del mismo día hábil, para su constancia en el asiento de inscripción de la vivienda habitual de aquel emprendedor.
Practicada la inscripción el Registrador denegará la anotación preventiva del embargo trabado sobre bien no sujeto a menos que del mandamiento resulte que se aseguran deudas no profesionales o empresariales o que hubieran sido contraídas con anterioridad a la inscripción.
Como inconveniente, el emprendedor de responsabilidad limitada deberá formular cuentas anuales y depositarlas en el registro mercantil y someterlas a auditoría de resultar obligado.
Para aquellos emprendedores que tributen en el régimen de estimación objetiva se creará un modelo estandarizado para el más fácil cumplimiento de esta obligación

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Ejecución de hipotecas: medidas urgentes para reforzar la protección de deudores hipotecarios

¿Qué significa una casa?

     El pasado 16 de noviembre de 2012, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios y con la finalidad de contribuir a aliviar la situación de dichos deudores hipotecarios, y todo ello en atención a las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera, en las que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones:

  •       El objetivo fundamental del mencionado Real Decreto-Ley consiste en la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, el real decreto-ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas.
  •  Adicionalmente, este real decreto-ley incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente las medidas necesarias para impulsar, con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Este fondo debiera movilizar un amplio parque de viviendas, propiedad de las entidades de crédito, en beneficio de aquellas familias que solo pueden acceder a una vivienda en caso de que las rentas se ajusten a la escasez de sus ingresos.

     Este Real Decreto-Ley se enmarca dentro de un contexto socio-político de gran efervescencia en el que numerosos agentes públicos, entidades privadas, Colegios de Abogados  y sociales han aportado sus reflexiones, análisis y propuestas para dar respuesta al alarmante “drama social” que los desahucios por ejecución hipotecaria están visibilizando y en consecuencia atajar la exclusión y marginación social que se aparejan.

En primer lugar, destacar que el pasado 29 de octubre fue ha presentado oficialmente ante la Asamblea Anual de la ONU en Nueva York el informe anual por parte de la Relatora Especial Raquel Rolnik sobre el Derecho a una Vivienda Adecuada de Naciones Unidas, en cuyo contenido se constata un importante análisis del impacto que la financiación de la vivienda está teniendo sobre el derecho a una vivienda adecuada.

 El informe es demoledor,

y concluye que las políticas de los últimos años que han priorizado el acceso a la vivienda en régimen de propiedad a través de hipotecas se han demostrado un absoluto fracaso y han llevado a la vulneración sistemática del derecho a una vivienda adecuada. En particular, el informe destaca al estado español como ejemplo negativo de esa política fallida, que ha llevado a la ruina a cientos de miles de personas, a través de 400.000 ejecuciones hipotecarias desde 2007. En este sentido, dicho informe señala que

El paradigma que consideraba la propiedad de la vivienda como la forma de tenencia más segura ha resultado ser falso, dado que uno de los principales resultados de las crisis recientes ha sido el aumento de las ejecuciones hipotecarias, como en España”

De forma cuasi simultánea y bajo la dirección del juez Manuel Almenar, vocal del CGPJ, el pasado 24 de octubre, una comisión de siete magistrados presentaba un informe encargado por el Consejo General del Poder General (CGPJ), con una clara denuncia de los abusos que se constatan un sistema desfasado que ampara el actual marco legal y recuerda que el vigente sistema de cobro de créditos hipotecarios fue creado hace más de un siglo, en 1909.

 En dicho informe, los jueces hablan de “mala praxis de las entidades bancarias

y proponen toda una batería de medidas para proteger a las familias que se encuentran al borde del lanzamiento.

“El punto de partida debe ser extender al cliente sobreendeudado (obviamente siempre que lo sea de buena fe) una parte de los beneficios y ayudas que la banca recibe del Estado”, dice textualmente el informe, pues en otro caso el deudor se verá abocado a la ruina, la pérdida del local donde ejerce su actividad empresarial o profesional (que es su medio de vida) o, lo que es peor, de su vivienda habitual”.

      Los autores destacan que la banca siempre ha jugado con una “importante ventaja” sobre el deudor al gozar de un procedimiento privilegiado para el cobro de créditos hipotecarios, creado en 1909, que les permite cobrar sus deudas de forma rápida,

un proceso extremadamente agresivo frente al deudor que dota a la escritura del préstamo hipotecario de mayor eficacia incluso que una sentencia ya que las posibilidades de que dispone el deudor para oponerse son muchas menos que si se tratara de la ejecución de una sentencia”.

Dicho informe propone una transformación de fondo en el marco jurídico que ordena las ejecuciones hipotecarias, en otras palabras, se manifiesta textualmente que “no puede negarse es que es preciso que se inicie un debate jurídico serio (el debate social ya existe) y se plantee una revisión del régimen legal y procesal de ejecución de los préstamos hipotecarios, ya que el número de lanzamientos o desahucios derivados de la ejecución de hipotecas puede considerarse como un auténtico drama social” y por ello procede a enumerar una serie de Propuestas para la agilización y reforma de los procesos civiles.

     De forma sorprendente, cabe significar que el CGPJ ha rechazado el contenido de dichas propuestas, y ni siquiera se plantee debatirlo, cuando lo que busca el texto propuesto es, precisamente, iniciar un debate jurídico ahora que el debate social ya está en la calle. La actitud del CGPJ es incomprensible porque en otros foros jurídicos sí se está discutiendo qué hacer: cada día los magistrados se enfrentan sin apenas margen de maniobra a casos sangrantes, atados de pies y manos por una legislación desproporcionada  en favor de los acreedores, que arroja a miles de ciudadanos a la exclusión social.

   En este punto, cabe destacar que el magistrado del Juzgado de lo Mercantil número 3 de Barcelona, José María Fernández Seijó, ha promovido una cuestión prejudicial (C415/2011) ante el Tribunal de Justicia de la UE en Luxemburgo para que se valore si el sistema de ejecución hipotecario español respeta los parámetros mínimos exigidos por la normativa comunitaria de tutela de consumidores y usuarios (en otras palabras, la aplicación de cláusulas abusivas en la contratación de hipotecas). A su vez, varias asociaciones de jueces insisten en que las reformas deben centrarse sobre todo en las cláusulas de vencimiento anticipado y los intereses de demora.

    En este punto, el pasado día 8 de noviembre, la abogada general del Tribunal de Justicia de la UE ha presentado las primeras conclusiones, sin duda contundentes, al sostener que la normativa española sobre desahucios vulnera la legislación comunitaria por ser incompatible con la Directiva 93/13/CEE del Consejo sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con personas que han suscrito un préstamo hipotecario.

     Dado el consenso jurídico de las conclusiones de la abogada general y a la vista de los inminentes cambios sociales y jurídicos que se vislumbran a corto plazo, el Consejo General de la Abogacía Española ha puesto a disposición de todos los ciudadanos afectados por ejecuciones hipotecarias y a las asociaciones de consumidores un escrito dirigido al órgano judicial competente para que acuerde la suspensión y paralización inmediata del desahucio de la vivienda sujeta al préstamo hipotecario hasta la modificación de la ley procesal (L.E.C.) por el Gobierno o que el Tribunal de Justicia de la UE resuelva la cuestión prejudicial sobre el sistema de ejecución hipotecario español.

      La paralización de la ejecución hipotecaria se fundamenta en el artículo 43.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que establece que el tribunal podrá decretar (a petición de una de las partes) la suspensión del desahucio “hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial”, en este caso ante la Justicia de la Unión Europea. Asimismo, en el escrito de la Abogacía se solicita al juez, como medida subsidiaria, que proceda de oficio a plantear cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de Luxemburgo.

                           ******************************

A mayor abundamiento y ahondando esfuerzos para conseguir una modificación y reestructuración de nuestra legislación hipotecaria y procesal, desde otros sectores sociales, activistas, de movilización y ONG’s se ha impulsado una Iniciativa Legislativa Popular (ILP) para llevar al Congreso de los Diputados una modificación de la ley hipotecaria para la que se necesita recoger más 500.000 firmas antes del 25 de enero de 2013 en todo el territorio estatal para su presentación ante el Congreso.

 ¿Qué propone exactamente la I.L.P.?

1. Dación en pago con efectos retroactivos

Se llama dación en pago al hecho de entregar la vivienda a la entidad financiera con la que se tiene la hipoteca a cambio de quedar libre de toda deuda.

2. Paralización de los desahucios

Siempre que se trate de la vivienda habitual y el impago del préstamo hipotecario sea debido a motivos ajenos a la propia voluntad.

3. Alquiler Social

El ejecutado tendrá derecho a seguir residiendo en la vivienda pagando un alquiler no superior al 30% de sus ingresos mensuales por un período de 5 años.

En otros países europeos, la regulación legal es muy distinta a la española. Si bien la dación en pago simple no existe como tal en ningún país de la Unión Europea, sí existen en países vecinos sistemas alternativos e imaginativos para solucionar la situación de insolvencia.

 Francia: las hipotecas han sido siempre unos puntos más caras que en España, pero a cambio se prevé que quienes suscriben una hipoteca para comprar vivienda se acogen a la denominada Ley de la Segunda Oportunidad que prevé una especia de condonación judicial de las deudas de personas físicas mediante liquidación de patrimonio. Con anterioridad a dicho paso, se buscan múltiples soluciones para que el deudor contribuya al pago antes que llegar a la decisión judicial.

 Alemania y Portugal : En dichos países, la legislación posibilita un proceso de negociación que puede conducir a la condonación parcial de al deuda cuando se trata de “deudores de buena fe”. En caso de no haber acuerdo, el juez impone el desahucio, pero el Estado proporciona una vivienda al afectado.

Italia: Las aseguradoras cubren a las familias que solicitan hipotecas de alto riesgo para que el banco no ponga demasiados problemas a la hora de conceder la hipoteca. Estas compañías de seguro vigilan cómo hacer frente a sus cuotas el comprador de la casa y, en cuanto detecta algún problema, insta al banco a renegociar la hipoteca. Si al final debe ejecutarse el desahucio por impago, la compañía de seguros para al banco la operación como si fuera un siniestro y el titular del inmueble, aunque pierde el piso, no debe seguir pagando porque ya responde el seguro por él.

 Reino Unido : Antes de proceder a los desahucios de las personas ejecutadas, los jueces valoran si los bancos han ofrecido suficientes alternativas de pago.

MODELO DE SUSPENSIÓN DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

(Elaborado por el CGPJ)

SI LO PRESENTA A TRAVÉS DE PROCURADOR

 Procurador de los Tribunales y de , según tengo acreditado en el procedimiento de ejecución hipotecaria nº , ante el Juzgado y como mejor en Derecho proceda, DIGO:

Que mediante el presente escrito interesamos la suspensión inmediata de las presentes actuaciones, en base a las siguientes,

 A L E G A C I O N E S

 PRIMERO- EMERGENCIA SOCIAL Y ALARMA SOCIAL

Es un hecho manifiesto y notorio que el presente procedimiento de ejecución hipotecaria se enmarca una situación de emergencia social causada por las más de 400.000 ejecuciones hipotecarias que se han producido en España desde 2007, como resultado de la actividad antisocial de las entidades financieras y de una legislación injusta. 

La alarma social generada por esta situación se ha hecho aún más evidente en las últimas semanas, en las que el drama de las ejecuciones hipotecarias ha irrumpido con mayor fuerza en primera línea de la actualidad.

Esta situación de emergencia social ha sido reconocida por la propia Asociación Española de Banca, que en un comunicado hecho público el pasado día 12 de noviembre, se hace eco de la “alarma social generada por los desahucios hipotecarios”, y expone el “compromiso de las entidades miembros de la AEB, por razones humanitarias y en el marco de su política de responsabilidad social, de paralizar los lanzamientos durante los dos próximos años, en aquellos casos en que concurran circunstancias de extrema necesidad”.  De igual modo la CECA ha acordado suspender la ejecución de desahucios de vivienda habitual de colectivos especialmente vulnerables hasta la entrada en vigor de la reforma normativa anunciada por las autoridades.

El presidente del Gobierno también ha reconocido el carácter extraordinario de la situación social generada por los procedimientos de ejecución hipotecaria, manifestando que “estamos viendo cosas terribles, inhumanas” y que estudia “paralizar los desahucios que afectan a las familias más vulnerables”. 

 El sindicato de policía SUP ha expresado que apoyará y respaldará jurídicamente a los policías que se nieguen a participar en desahucios.

 El presidente del Consejo General del Poder Judicial ha manifestado que los jueces pueden actuar para “suspender, paralizar, modificar o adaptar la decisión judicial al caso concreto” amparándose tanto en normativas comunitarias como en principios constitucionales o de derecho contractual, máxime cuando se trata de situaciones “de verdadera crispación o de atentado a un derecho fundamental como es el de la vivienda”.

Jueces para la Democracia ha hecho un llamamiento a los jueces para que “suspendan automáticamente todos los desahucios”.

 Desde el Foro Judicial Independiente se “recomienda a los miembros de la carrera judicial con competencias en la materia la suspensión de todos los procedimientos de ejecución hipotecaria pendientes de tramitación en los juzgados de toda España”. 

Recientemente desde la Asociación Profesional de la Magistratura se afirmaba que “Las entidades han convertido los tribunales en sus oficinas recaudatorias” y que se trata de “de una situación preocupante y muy dolorosa. Un drama social”.

Y el presidente del Consejo General de la Abogacía Española ha expuesto también su posición de una forma rotunda: “No más desahucios por impago de deudas hipotecarias”.

Las anteriores manifestaciones son prueba de que existe una auténtica alarma social en materia de desahucios, alarma concretada en los 400.000 desahucios que se han producido en los años de la crisis económica, y en los miles que se están tramitando en los juzgados españoles; esta trágica situación ha de ser tenida en cuenta a la hora de interpretar las normas vigentes pues, de conformidad con lo establecido en el artículo 3.1 del Código Civil, las normas jurídicas han de interpretarse con arreglo “a la realidad social del tiempo en que de ser aplicadas”, lo que en el tiempo presente exige una clara visión pro ciudadano.

 SEGUNDO.- VIOLACIÓN SISTEMÁTICA DE LOS DERECHOS HUMANOS: EL DERECHO A UNA VIVIENDA ADECUADA

Las Plataformas de Afectados por la Hipoteca y diferentes entidades de la sociedad civil han denunciado reiteradamente que los procedimientos de ejecución hipotecaria masivos constituyen una violación sistemática de derechos humanos puesto que sitúan a la persona ejecutada en una situación de absoluta indefensión.

Corresponde al juzgador interpretar las normas relativas a derechos fundamentales que la Constitución Española reconoce de conformidad con la Declaración Universal de Derechos Humanos y los tratados y acuerdos internacionales sobre las mismas materias ratificados por España (art. 10.2 CE). Los derechos humanos están llamados para que resulten efectivos y no meramente ilusorios.

 La vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva en las ejecuciones hipotecarias masivas llevadas a cabo por las entidades financieras también vulnera el derecho de las personas a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE). Se trata de un derecho humano consagrado en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC), ratificado por España y que forma parte del ordenamiento interno español  (art. 96.1 CE), y que en su art. 11.1 establece que los Estados se comprometen a tomar las medidas necesarias para realizar “el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso (…) vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento.”

 Las referidas ejecuciones hipotecarias masivas en el actual entorno de crisis económica-financiera y con alta tasa de desempleo que imposibilita a las personas costear la financiación de sus viviendas, conllevan a la práctica de desalojos forzosos, con igual carácter masivo, incompatibles con las normas del PIDESC y su realización conculca gravemente otros derechos fundamentales como “violaciones de derechos civiles y políticos, tales como el derecho a la vida, el derecho a la seguridad personal, el derecho a la no injerencia en la vida privada, la familia y el hogar, y el derecho a disfrutar en paz de los bienes propios”, según indica en su Observación General n° 7 el Comité de Derechos, Económicos, Sociales y Culturales, que constituye el intérprete autorizado del Pacto homónimo en el plano internacional y cuya interpretación debe ser tenida en cuenta ya que comprende las “condiciones de vigencia” de este instrumento. La referida Observación general expresa que “el término “desalojos forzosos” se define como “el hecho de hacer salir a personas, familias y/o comunidades de los hogares y/o las tierras que ocupan, en forma permanente o provisional, sin ofrecerles medios apropiados de protección legal o de otra índole ni permitirles su acceso a ellos”

 Según el Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada, Raquel Rolnik (Naciones Unidas A/67/286 Asamblea General) de fecha 10 de agosto de 2012  “en España se han ejecutado más de 350.000 hipotecas desde 2007, y en 2011 tuvieron lugar aproximadamente 212 ejecuciones y 159 desalojos al día. La crisis ha afectado desproporcionadamente a los más pobres y vulnerables, que fueron los últimos en ingresar en los mercados hipotecarios y los primeros en sufrir las consecuencias de las crisis en razón de su escasa resiliencia a las conmociones económicas y su poca capacidad de pago. Algunas investigaciones recientes indican que la mayor parte (el 70%) de los impagos registrados en España guarda relación con la crisis del empleo y que el 35% de las propiedades ejecutadas pertenecen a migrantes.”.

 De acuerdo con los últimos datos del CGPJ en su informe “efectos de la crisis en los órganos judiciales” en el segundo semestre de 2012 se han iniciado más de 50.000 procesos de ejecución hipotecaria por lo que se superarán las 400.000 ejecuciones hipotecarias desde el inicio de la crisis.

 La violación del derecho a la tutela judicial efectiva y a un procedimiento con todas las garantías sería a su vez constitutivo de una violación de derechos fundamentales de las personas de la que podría devenir responsabilidad del Estado por violación sistemática de los derechos humanos, puesto que la mencionada violación se deriva de la aplicación del derecho interno y por la aplicación masiva ante la que nos encontramos.

 TERCERO.- NORMATIVA DE CONSUMIDORES

La hipoteca que se ejecuta fue otorgada a una persona física para la adquisición de una vivienda por lo que goza de la condición de consumidor según establece el Art. 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias  (en adelante ROL 1/2007).

De la lectura del artículo 51 en relación con el 53.3 CE se concluye que la defensa de los consumidores y usuarios ha de considerarse un principio general informador del ordenamiento jurídico en un doble sentido: por una parte, obligando al legislador a adoptar las medidas normativas precisas y, por otra, atribuyendo a los órganos encargados de aplicarlas el deber de interpretar las normas en un sentido favorable a los legítimos intereses de los mismos. Y este principio se ve reforzado cuando los derechos del consumidor guardan relación directa con un bien o servicio de uso común, ordinario y generalizado, como es el caso de los préstamos con garantía hipotecaria y más cuando son otorgados con la garantía de la vivienda familiar. La defensa de los consumidores y usuarios es, en consecuencia, una de las exigencias que derivan del componente social de nuestro Estado de Derecho que, en palabras del Tribunal Constitucional en STC  123/1992, de 28 de septiembre, cuya tendencia siguen otras Sentencias del Tribunal Constitucional 98/1993 y 177/1993 “…significa una acción tuitiva del más débil o desvalido cuando surge un conflicto en el cual la prepotencia del contrario le haría ser siempre el perdedor, para conseguir así la igualdad real o efectiva de individuos y grupos, a la cual encamina el artículo 9 de la Constitución y, con ella, la justicia.” 

Debiendo señalar para finalizar que tal y como se indicó en la STC 12/1994, de 17 de enero, FJ 6, nuestro texto constitucional no consagra derechos meramente teóricos o ilusorios, sino reales y efectivos.   

CUARTO.- CUESTIÓN PREJUDICIAL

La regulación actual del procedimiento de ejecución hipotecaria español ha sido objeto de numerosas críticas desde múltiples sectores jurídicos, principalmente dada la indefensión en la que sitúa al ejecutado. 

Estas dudas jurídicas se han planteado por el Juzgado Mercantil nº 3 de Barcelona ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, a fin de que valore si el sistema de ejecución hipotecario español respeta los parámetros mínimos que exige la normativa comunitaria de tutela de consumidores y usuarios, y ha dado origen a la cuestión prejudicial C415/2011. 

Se plantea al TJUE si el sistema de ejecución de títulos judiciales sobre bienes hipotecados o pignorados, establecido en el artículo 695 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con sus limitaciones en cuanto a los motivos de oposición previsto en el ordenamiento procesal español, no sería sino una limitación clara de la tutela del consumidor por cuanto supone formal y materialmente una clara obstaculización al consumidor para el ejercicio de acciones o recursos judiciales que garanticen una tutela efectiva de sus derechos. 

Asimismo, en la cuestión prejudicial se requiere al Tribunal de Justicia de la Unión Europea a fin de que pueda dar contenido al concepto de desproporción de la normativa de consumidores a la posibilidad de vencimiento anticipado en contratos proyectados en un largo lapso de tiempo por incumplimientos en un periodo muy concreto, a la fijación de intereses de demora abusivos, y a la fijación de mecanismos de liquidación de los intereses variables realizados unilateralmente por el prestamista vinculados a la posibilidad de ejecución hipotecaria, dado que no permiten al deudor ejecutado que articule su oposición a la cuantificación de la deuda en el propio procedimiento ejecutivo, remitiéndole a un procedimiento declarativo en el que cuando haya obtenido pronunciamiento definitivo la ejecución habrá concluido o, cuando menos, el deudor habrá perdido el bien hipotecado o dado en garantía, cuestión de especial trascendencia cuando el préstamo se solicita para adquirir una vivienda y la ejecución determina el desalojo del inmueble.La Comisión Europea en su informe de febrero de 2012, aportado al procedimiento, advierte que la LEC no respeta el derecho comunitario si mantiene un sistema de oposición por cláusulas abusivas que sólo se puede activar una vez efectuado el lanzamiento al deudor, y si los Intereses moratorios que se pudieran aplicar al deudor fueran desproporcionados.

Las conclusiones de la Abogada General del TJUE, presentadas el 8 de noviembre de 2012, son  contundentes al sostener que la normativa española sobre ejecuciones hipotecarias vulnera la normativa comunitaria, dado que es incompatible con la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Estima que no supone una protección efectiva contra las cláusulas abusivas del contrato que el consumidor que pretende instar la nulidad de las cláusulas deba soportar sin posibilidad de defensa la ejecución hipotecaria, la subasta de la vivienda y el desalojo de la misma, y que solo con posterioridad esté legitimado para ejercitar la acción de daños y perjuicios. La Directiva europea exige que el consumidor disponga de un recurso legal eficaz para demostrar el carácter abusivo de las cláusulas del préstamo que permita detener la ejecución forzosa. Considera que la efectividad de los derechos reconocidos por la Directiva exige que el órgano judicial que conoce del procedimiento declarativo deba disponer de la posibilidad de suspender de forma provisional el procedimiento ejecutivo, con objeto de detener la ejecución forzosa, hasta que se haya comprobado el carácter abusivo de una cláusula contractual, de modo que se impida que el procedimiento ejecutivo cree en perjuicio del consumidor una situación como la pérdida de la vivienda que posteriormente sea de muy difícil o imposible reparación.

 Por ello desde el momento en que la Ley actual, de forma flagrantemente contraria al derecho comunitario, ha impedido poder plantear oposición en este procedimiento se ha impedido hacer uso del derecho a la tutela judicial efectiva en su vertiente de acceso a los recursos y de aplicación del principio de legalidad. Debe señalarse que aunque se trate de las conclusiones y no de la sentencia, lo cierto es que viene apoyado por el informe de la Comisión Europea, y que a todas luces merece el consenso jurídico. 

 Y mientras ello no se permita y tenga su reflejo legal expreso, dado el perjuicio irreparable que puede causarse al ejecutado, o bien el procedimiento debe quedar suspendido o bien SSª debe de admitir de oficio la nulidad de las presentes actuaciones, retrotraerlas  a la admisión de la demanda, apreciar si existen o no clausulas abusivas y darme la posibilidad de poder plantear oposición .

 En este punto, es preciso recordar que el Tribunal Constitucional en su Declaración del Pleno del Tribunal Constitucional 1/2004, de 13 de diciembre de 2004, reafirmó la primacía del Derecho comunitario sobre Derecho interno entre el que se encuentra el texto constitucional estableciendo que ”Reiteramos el reconocimiento de esa primacía de las normas del Ordenamiento comunitario, originario y derivado, sobre el interno, y su efecto directo para los ciudadanos. 

 QUINTO.- VULNERACIÓN DEL DERECHO DE TUTELA JUDICIAL EFECTIVA 

A resultas de lo planteado, y siendo probable que el procedimiento de ejecución hipotecaria de España sea considerado por el TJUE contrario a la normativa sobre consumidores, se estaría vulnerando el derecho a la tutela judicial efectiva, al derecho de defensa de los deudores hipotecados y a la prohibición de indefensión, y es imperativa para el juzgador la protección de derechos fundamentales en el procedimiento y su actuación urgente.

 SEXTO.- SUSPENSIÓN INMEDIATA DEL PROCEDIMIENTO

Se interesa así mediante el presente escrito se proceda a la suspensión del curso de las actuaciones por los motivos que se fundamentan a continuación:

 I.- POR PENDENCIA DE LA SENTENCIA DEL TJUE

Dado el consenso jurídico con las conclusiones de la Abogada General del TJUE y la relativa inminencia de la Resolución del TJUE en las próximas semanas, es absolutamente necesaria la suspensión de las actuaciones, en aras de evitar, como preventivo de la cosa juzgada, la promoción de otro procedimiento entre las mismas partes, y el mismo objeto o proceder en su caso a la nulidad de las presentes actuaciones, por ende procede paralizar el presente procedimiento por el principio de economía procesal en aras de evitar  la simultánea tramitación de dos procesos. 

 Señalamos en base a la reiterada jurisprudencia comunitaria que la normativa reguladora de los procedimientos de ejecución hipotecaria es ilegal, inconstitucional y contraria al derecho comunitario. Pero aún en el caso de que se considerara que dicha cuestión prejudicial tratara de una cuestión novedosa que hiciera preciso el pronunciamiento por parte del tribunal debería decretarse igualmente la suspensión inmediata del presente procedimiento. Nos basamos en dicha petición a un caso similar planteado por una entidad bancaria el BBVA que solicitó, y obtuvo, la suspensión de un procedimiento INAUDITA PARTE, por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva resuelto por medio de Auto del TC  16/2011 de 25 de febrero de 2011.

 Tal como consta en dicho auto la entidad recurrente solicitaba la suspensión inaudita parte en la propia providencia de admisión a trámite, por razones de urgencia excepcional, de las resoluciones judiciales impugnadas asimismo razonaba la entidad bancaria recurrente en amparo que, de no acordarse la suspensión interesada, se ocasionaría un perjuicio irreparable no solo a la propia recurrente sino también a sus clientes. La entidad bancaria solicitaba, y OBTUVO, la tutela cautelar inaudita parte alegando que esa decisión se dictaba en un escenario de absoluta perentoriedad y de especialísima urgencia. EL TC admitió dicha petición y desestimó el recurso de súplica presentado por el Ministerio fiscal argumentando:

 Pues bien, es justamente la concurrencia en el presente caso de una circunstancia de urgencia excepcional […] por la que, en aplicación de previsto en el art. 56.3 LOTC, se acordó́ la inmediata suspensión cautelar de la providencia de 29 de noviembre de 2010, del Auto de 20 de octubre de 2010 y de la providencia de 27 de enero de 2011 del Juzgado de Primera Instancia núm. 87 de Madrid, en procedimiento de diligencias preliminares núm. 1711-2010. En efecto, la ejecución de las referidas resoluciones judiciales […] habría producido un perjuicio de imposible o muy difícil reparación que hubiera convertido en inútil el recurso de amparo interpuesto por BBVA. […] siendo evidente que de haberse consumado […] el recurso de amparo interpuesto por BBVA habría perdido su finalidad, convirtiendo en ineficaz un eventual pronunciamiento de este Tribunal estimatorio de la alegada vulneración del derecho a la intimidad y a la protección de los datos personales (art. 18.1 y 4 CE). 

 Pues bien si esa petición de un listado suponía una situación de perentoriedad y extrema urgencia para la entidad financiera a la que se concedió amparo qué no decir de la situación de las más de 50.000 familias con procedimientos de ejecución hipotecaria presentados en el presente año y que serán 100.000 al finalizar el mismo. Personas que van a ser desposeídas de sus casas en base a procedimientos de ejecución hipotecaria ilegales, contrarios a los derechos humanos y las más elementales normas de Justicia condenando a familias sin recursos a la calle y con una condena de por vida, o si se quiere hasta la muerte, por el único pecado de querer tener un techo donde poder dormir. Si SSª no acordara con carácter inmediato la suspensión del procedimiento o la retroacción de todas las actuaciones hasta el momento de presentación de la demanda lo que debería llevar a cabo es decretar la inmediata suspensión del procedimiento permitiéndome, en su caso, plantear los recursos correspondientes ante SSª y el TC.

 De igual modo SSª podría decretar la suspensión del procedimiento hasta en tanto el TJUE no se pronunciara sobre la adecuación a la normativa comunitaria del procedimiento de ejecución hipotecaria teniendo en cuenta que afecta a derechos humanos esenciales reconocidos en nuestra Constitución como son el derecho a la vivienda y el derecho a la vida porque es incontestable que a la luz de los desgraciados últimos acontecimientos las ejecuciones hipotecarias ponen en peligro el derecho a la vida y a la integridad física y moral establecida como derecho fundamental en el artículo 15 de la CE.

 SSª tiene en este escrito los fundamentos jurídicos y morales, para decretar la inmediata suspensión de no tan sólo este sino de todos los procedimientos de ejecución hipotecaria que se tramitan ante este juzgado y paralizar las prácticas contrarias a Derecho que se vienen llevando a cabo contra miles de ciudadanos. Esta en su mano que los ciudadanos ejecutados en este juzgado puedan salir del túnel del terror hipotecario y hacer prevalecer sus derechos. 

 II.- POR PREJUDICIALIDAD CIVIL

Se interesa asimismo se proceda a la suspensión del presente procedimiento, de conformidad con el artículo 43.I  de la LEC que textualmente dicta “cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la  acumulación de autos, el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial”.

En este orden de cosas, sobre el objeto del presente litigio está pendiente la resolución de la Petición (hecho cuarto) de decisión prejudicial presentada por el Juzgado Mercantil de  Barcelona (España) el 8 de agosto de 2011 — Mohamed Aziz/Caixa  d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (Catalunyacaixa) (Asunto C-415/11) (2011/C 331/10), suspensión que deberá de mantenerse hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial, en tanto la decisión del TJUE  es base lógico jurídica necesaria para la resolución del presente procedimiento, atendiendo así a la seguridad jurídica a fin de evitar posiciones contradictorias.

 En el presente caso, la petición sobre suspensión se solicita por este compareciente, motivo por el que se solicita de ese Juzgado, se dé traslado de la misma a la contraparte a fin de que en el plazo concedido al efecto pueda en su caso prestar el consentimiento necesario al que se refiere el precepto referenciado supra.

 SÉPTIMO.- PLANTEAMIENTO SUBSIDIARIO DE CUESTIÓN PREJUDICIAL

Por medio del presente escrito manifiesto que me siento en grave indefensión, sin posibilidad de hacer efectivo mi derecho a la defensa por las graves deficiencias procesales, en criterio concurrente con la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, organismos defensores de los derechos humanos, organizaciones de la sociedad civil, organismos de defensa de los derechos humanos y de la abogada  general del TJUE. 

 Es por este motivo por el que le solicito que en caso de no apreciar la suspensión por los motivos descritos precedentemente, considere ese Juzgado, de manera subsidiaria  proceder  de oficio al planteamiento de cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de Luxemburgo, en los mismos términos que  la presentada por el Juzgado Mercantil de  Barcelona (Asunto C-415/11), ante el TJUE, antes de quedar los autos conclusos para dictar la correspondiente resolución judicial, dando traslado a las partes para que alegaren lo que su derecho les conviniere cuanto a la posibilidad de plantear dicha cuestión, en base a la jurisprudencia comunitaria antes descrita toda vez que ya han sido reiterados y reconocidos por nuestros propios tribunales, la obligación de poder declarar de oficio en cualquier procedimiento la existencia de clausulas abusivas así como la necesidad de que los  ciudadanos ejecutados en los procedimientos hipotecarios tengamos la posibilidad de poder plantear en los mismos la existencia de clausulas abusivas como motivo de oposición sin tener que remitirnos a un procedimiento declarativo posterior.  

 En base a la jurisprudencia comunitaria sobre el examen de oficio por el tribunal de las cláusulas abusivas, en el resto de procedimientos de ejecución hipotecaria que se tramitan en este Juzgado, SSª de oficio puede plantear también esta cuestión.

Por todo ello,

SOLICITO AL JUZGADO:

Que tenga por  presentado el escrito y por realizadas las manifestaciones contenidas en el cuerpo del mismo acordando la suspensión inmediata del mismo hasta en tanto en cuanto no se lleve a cabo la modificación en la Ley procesal que permita el planteamiento de motivos de oposición basado en la existencia de clausulas abusivas o, subsidiariamente la declaración de nulidad de actuaciones y petición de retroacción al momento procesal de admisión de la demanda, o en su caso, proceda a plantear cuestión prejudicial en los mismos términos que  la presentada por el Juzgado Mercantil nº 3 de  Barcelona (Asunto C-415/11), ante el TJUE.

Por ser justicia que pido en ……….., a *** de noviembre de 2012

 OTROSI DIGO PRIMERO:

 Que para el supuesto de que SSª considerara que este escrito debe ser presentado por Abogado y procurador me sea notificada dicha resolución, y sea igualmente suspendido el procedimiento a los efectos de solicitud de Justicia Gratuita o presentación por el letrado de oficio que pudiera representarme.

Por ello,

 SOLICITO:

Que tenga por hechas las manifestaciones anteriores, a los efectos oportunos y acuerde de conformidad.

 OTROSI DIGO SEGUNDO:

Que dado que la presente petición se formula amparandose en el incumplimiento del Estado español de una normativa comunitaria que en modo alguno me puede ser imputada, que en tanto en cuando se mantengan las causas de suspensión ello no me suponga mayores perjuicios derivados de la continuidad en el devengo de los intereses moratorios.

Por ello, nuevamente,

 SOLICITO:

Que tenga por hechas las manifestaciones anteriores, a los efectos oportunos y acuerde de conformidad.

 

 

 

 

 

 

 

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Subcomunidades de propietarios: Legitimación. Jurisprudencia.

La Comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal  en el Código civil

Según el artículo 392 del Código Civil: Hay Comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.

El artículo 396 define el régimen de propiedad horizontal:

“Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.”

 

La Comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en Cataluña

Según el artículo 551-1 del Código Civil de Cataluña, en su apartado 1:
“Hi ha Comunitat quan dues persones o més comparteixen de manera conjunta i concurrent la titularitat de la propietat o d´un altre dret real sobre un mateix bé o un mateix patrimoni”.

Según el artículo 551-2, en su apartado 2:

“la comunitat en règim de propietat horitzontal es regeix pel títol de constitució, que s´ha d´adequar a les disposicios del capitol III”.

El artículo 553-1 define el régimen de la propiedad horizontal:

“El règim jurídic de la propietat horitzontal confereix als propietaris el dret de propietat en exclusiva sobre els elements privatius i en comunitat amb els altres en els elements comuns”.

Sirvan estas definiciones sobre la propiedad horizontal en el Código Civil y en el Código Civil de Cataluña como base jurídica para responder a la pregunta que planteamos en el enunciado sobre la legitimación para la adopción de acuerdos, al darse con frecuencia una división de la que podríamos llamar comunidad general o comunidad total en varias subcomunidades, por ejemplo, las constituidas por cada una de las escaleras del edificio y por el parking, común a todas ellas.

Estas subcomunidades podrán haber sido establecidas en el título constitutivo de la comunidad de propietarios, la escritura de división horizontal, o sin estar reconocidas por este título, haberse creado por la vía de hecho.

Expondré a continuación determinados fragmentos de sentencias de los tribunales que o bien corresponden a dos líneas de pensamiento diferentes, o podrían ser complementarias.

Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7ª, Sentencia de 12 de Septiembre de 2.008, rec. 414/2008:
“Hemos de rechazar tales alegaciones, pues si bien es cierto que un comunero puede actuar en beneficio de la Comunidad de propietarios pero, de hecho, existen varias subcomunidades, una por escalera, y que los comuneros que integran la subcomunidad actora se hallan legitimados para ejercitar las acciones en beneficio de la Comunidad de propietarios. Además, las subcomunidades demandas actúan con independencia, por ello, se deben rechazar las excepciones y entrar a conocer el fondo del asunto.

Hemos de rechazar tales alegaciones porque si bien es cierto que un comunero puede actuar en beneficio de una Comunidad de propietarios, en el presente caso no nos hallamos en un supuesto de esta índole, sino ante unos vecinos que se dice integran una subcomunidad, que demandan a otros vecinos integrantes de otras subcomunidades pese a que la realidad nos indica que las tres escaleras integran un solo inmueble, una sóla finca registral y una única comunidad de propietarios, sin que se haya procedido a crear subcomunidades, y no podemos ignorar que el artículo 6.1.5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativa a la capacidad procesal de las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley expresamente se la reconozca, establece que comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes legalmente, en cada caso, se le atribuya la necesaria facultad de representación, (art.7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Lo que en el presente caso ha de ponerse en relación con lo dispuesto por la Ley de Propiedad Horizontal y así sólo las comunidades de propietarios válidamente constituidas (artículo 5 de la ley de Propiedad Horizontal), podrán actuar en juicio, en todos los asuntos que le afecten, representadas por su Presidente, (artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal)

Por ello hemos de hacer nuestros los razonamientos de la sentencia de instancia, puesto que ni la actora, como subcomunidad de propietarios, ostenta personalidad jurídica propia, ni las demandadas pueden ser consideradas como subcomunidades, y no puede por las vías de hechos crearse tales entidades y dotarlas de órganos de gobierno y representación que carecen de facultades para vincular a sus miembros.”

Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5ª, Sentencia de 19 de Enero de 2010, rec. 420/2009

Por una parte esta Sentencia reconoce legitimación pasiva a una subcomunidad que por la vía de hecho se escinde de la totalidad y en base a la siguiente argumentación: “Y en relación a esta cuestión no cabe duda alguna de la legitimación pasiva de la subcomunidad, pues tal como se constituyó en la junta de 18 de marzo de 2007, y como tal viene funcionando separadamente de la comunidad general, como lo acredita el acta ya referida de 24 de agosto de 2008, actuando como una comunidad de propietarios sometida al régimen de propiedad horizontal, por lo que mientras no se declare la nulidad de su constitución. tiene plena legitimación pasiva (aunque no tenga personalidad jurídica, como no la tiene ninguna comunidad de propietarios) para soportar la acción ejercitada y las consecuencias derivadas de la misma.

Y a continuación entra en el fondo del asunto: “esto es la infracción de las normas de la ley de Propiedad Horizontal que se entienden cometidas en la sentencia apelada. Y este motivo debe ser desestimado, pues es tan evidente la ilegalidad y la infracción por parte de la subcomunidad de toda la normativa que rige la propiedad horizontal que esta Sala no entiende como se sigue sosteniendo esta pretensión en esta alzada, al amparo de unos argumentos que no resisten el más mínimo análisis jurídico. Ciertamente, y en ello hay que convenir con el apelante, la sentencia apelada se funda en una inadecuada aplicación del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, que se limita a describir la existencia de elementos privativos y comunes en el régimen de propiedad horizontal y que en modo alguno puede sevir de base para la creación de la subcomunidad pretendida, sino que son otras las normas jurídicas que deben servir de apoyo para la estimación de la demanda. También hay que aceptar con el apelante que, tal como viene descrito en la escritura de división horizontal, a la que se ha hecho referencia en el fundamento de derecho segundo de esta sentencia, la comunidad del aparcamiento es una comunidad indivisa de todos sus propietarios, dado que en la escritura de división horizontal no se divide cada una de las plazas de garage, sino que se articula como una sola finca. Pero lo que ya no es admisible en modo alguno es el resto de los argumentos sostenidos en el recurso. Ni la convocatoria, ni la celebración de la junta, ni los acuerdos adoptados mson válidos en modo alguno ni están amparados por norma alguna ni del Códogo Civil ni de la Ley de Propiedad Horizontal. De hecho los promotores de esta iniciativa eran plenamente conocedores de que era necesario para su creación  un acuerdo en la junta de propietarios general, y prueba de ello es el documento nº 7 de la demanda, acta de la comunidad general de 24 de Septiembre de 2006, en cuyo punto 2º del orden del día ya se trató dicha cuestión y desestimada, sin que por otro lado cosnte que los propietarios que votaron a favor de la creación hayan impugnado dicha junta. El título constitutivo, formado por la escritura de devisión horizontal y la modificación posterior a las que ya se ha hecho referencia (documento nº 2 de la demanda), crea una sola comunidad formada por la finca del aparcamiento y las diversas viviendas del edificio. Por tanto la escisión del aparcamiento de esta comunidad general supondría una modificación del título constitutivo y de las cuotas de participación actualmente vigentes, y para que ello fuera posible sería necesario un acuerdo por unanimidad de acuerdo con el artículo 17.1º de la LPH  en relación con el artículo 5 del mismo texto legal”.

 Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, de 30 de Diciembre de 2.009, rec. 1172/2005.  Recurso de casación.

La Comunidad de propietarios demandó por los trámites del juicio ordinario a dos propietarios a fin de restituir un elemento común de la Comunidad al estado originario anterior a la ejecución de las obras ilegales e inconsentidas, a lo que los demandados, tras alegar con carácter previo la falta de legitimación activa, se opusieron.

El Juzgado condenó a los demandados a reponer la terraza y elementos comunes al estado que tenían anteriormente. Su sentencia fue revocada en apelación por la Audiencia. La demandante interpuso recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia, con cobertura en el artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la alegación de existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

La Sala lo admite en cuanto acusa la infracción por aplicación indebida de los artículos 7.1 y 7.2 del Código Civil y de la soctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo , según la cual es difícil apreciar la existencia del ejercicio abusivo de un derecho, cuando el mismo se ampara en un precepto estatutario, que legitima, en este caso, a una Comunidad de propietarios para usar de una facultad con validez y eficacia jurídica, y que el ejercicio de una acción atribuida por la ley no implica abuso de derecho.

Y prosigue de la siguiente manera:

En la documental aportada a las actuaciones, aparece que la Comunidad demandante es una subcomunidad dentro de la comunidad general.

Así el documento nº 2 de la demanda, nota simple registral relativa a la escritura de división en propiedad horizontal, dice: “Está construyendo a sus expensas el conjunto de edificación descrito al principio, dividido esta finca en régimen de propiedad horizontal en ciento trenta y siete fincas independientes, cuya inscripción en tal forma solicita, las cuales reseño a continuación en cuanto a denominación, superficie construida y cuota… En el folio 109 vuelto de la misma nota, se describe la finca propiedad de los demandados y la cuota que le corresponde… En la escritura de compraventa de los demandados, documento número 3 de los aportados en el escrito de contestación, se indica: “las indicadas fincas forman parte en régimen de propiedad horizontal del conjunto que se dice en la descripción…La Comunidad de propietarios del inmueble se rige por la ley de 21 de Julio de 1960 sobre propiedad horizontal, artículo 396 del Códogo Civil y demás normas vigentes indicadas en el título de propiedad y que conoce la parte compradora.”

Los estatutos (documento nº 2 de la demanda…)autorizan a formar subcomunidades, sin embargo no se menciona la competencia que puedan tener dentro de las que legalmente corresponden a la Comunidad general de conformidad con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, ni consta en los autos Estatuto especial relativo a la “subcomunidad” demandante, ni a ninguna otra distinta de la Comunidad General.

Consta en el Reglamento de Régimen Interior de la Comunidad General de Propietarios del edificio, como complemento de los Estatutos del Título constitutivo, unido a la demanda como documento número 11, la descripción de la competencia de la Junta Rectora de la Comunidad compuesta, conforme establece el artículo 29, por un vocal de las que integran la urbanización, un vocal de garage y trasteros, un vocal de locales, un presidente, un vicepresidente y un secretario-administrador.

Conforme al artículo 30 del mismo Reglamento “Corresponde al Presidente la representación legal de la Comunidad, convocar reuniones de junta rectora y asamblea de propietarios y ejercer cuantas se especifiquen en la Ley de Propiedad Horizontal.

El artículo 33 del mentado Reglamento regula las funciones de los vocales de cada una de las “subcomunidades”, que se resumen en la representación de los propietarios que integran cada una de ellas en la junta rectora, pero no su representación en juicio y ante terceros.

La única persona autorizada para representar a la Comunidad es el Presidente de la Junta Rectora, conforme al Reglamento, sin que se conceda a los vocales esta facultad, que se efectúa únicamente respecto a los propietarios de cada una de las “subcomunidades” dentro de la Junta Rectora.

También en el reglamento se regulan las consecuencias de su infracción en los artículos 46 a 48,y, en la última norma referida, está prevista la posibilidad de ejercitar acciones judiciales “que se estimen pertinentes por la Junta Rectora”, sin que se autorice a las subcomunidades a ejercitar acciones judiciales.

La demandante no ostenta representación de la comunidad, y su vocal, que no Presidente, siquiera tiene facultades de representación en juicio de su propia n”subcomunidad”, que sólo corresponde al Presidente de la Junta Rectora de la Comunidad, por lo que la demanda ha de desestimarse en esta circunstancia, habida cuenta de lo dispuesto en el artículo 418.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en consideración a la referida falta de representación del vocal de la misma.

(…)La STS de 4 de Diciembre de 1999 contempla un supuesto similar al que nos ocupa, en el que una subcomunidad ejercitó una acción que  no estaba autorizada estatutariamente; dice esta decisión: “(…)la reiterada doctrina de esta Sala es la de que la legitimación activa o ad causam puede ser apreciada de oficio por la misma, en tanto que atañe al control de si se tiene interés legítimo para solicitar de los órganos jurisdiccionales una resolución y concluye en el asunto que contempla, con el rechazo de la legitimación “ad causam” de la subcomunidad actora, por no tener estatutariamente asignada esta función de representación que le corresponde en la Comunidad general.

No cabe estimar aquí el ejercicio de la acción judicial en beneficio de la Comunidad, al cual estaría legitimado cualquier propietario cuando actuase con la anuencia, y/o sin la oposición expresa o tácita de aquélla.

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª, Sentencia de 19 de Marzo de 2008, rec. 446/2007

Instado juicio monitorio contra un propietario en reclamación de las cuotas comunitarias correspondientes a las obras realizadas en la cubierta del inmueble del cual el demandado es propietario de un local destinado a parking. A la demanda se opuso el demandado por entender que no está obligado al pago de dicha derrama habida cuenta que el acuerdo adoptado en la junta de propietarios de 8 de junio de 2005 en la que se aprobó la reparación de lacubierta o terrado del inmueble es nula de pleno derecho.

Alegó en su defensa que la actora ha infringido los artículos 17 y 24 ambos de la LPH puesto que el edificio de autos está compuesto de dos escaleras y conforme al título constitutivo constituye una sola comunidad de propietarios. A su entender la división de la única comunidad en dos subcomunidades constituye una modificación del título que exigía la unanimidad de todos los propietarios.

La juzgadora a quo rechaza los motivos de oposición y condena al pagfo de la suma reclamada al demandado.

Se reitera por el apelante-demandado, en esta alzada, que la comunidad actora se ha constituido en contra  de la norma imperativa del artículo 24 de la LPH de manera que el acuerdo adoptado en la comunidad de propietarios es nulo de pleno derecho.

La Sala comparte los fundamentos de la sentencia recurrida y ex abundantia es preciso señalar que el demandado ha reconocido la legitimidad de la subcomunidad actora desde que empezaron a regirse cada escalera bajo los requisitos propios de las comunidades de propietarios conforme a las reglas de la LPH.

En efecto, nos encontramos ante la cuestión jurídica de la legitimación activa de la subcomunidad, para el ejercicio de los derechos y deberes de los comuneros conforme a la LPH …

Si bien es cierto que esta subcomunidad no consta expresamente en el título constitutivo, como bien se sostiene en la sentencia apelada, no es requisito imprescindible, sino que cabe considerar la existencia de aquella de la propia situación de hecho en cada caso, conforme a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil. Esta subcomunidad ha sido aceptada por el demandado admitiéndole personalidad para alcanzar toda clase de acuerdos en las juntas celebradas al efecto y constituidas con todos los requisitos exigibles en la referida LPH.

Ha quedado suficientemente probado en autos que esta subcomunidad se encuentra válidamente constituida y legitimada para el ejercicio de la acción de reclamación independientemente de la comunidad general, por lo cual los acuerdos son válidos y eficaces frente a todos.

Si a ello se añade que el propio demandado ha pagado parte de la obligación contraída no se alcanza, ahora, a comprender la oposición a la demanda, debiéndose añadir que las obras de reparación no exigen el acuerdo unánime de los propietarios, por todo lo cual ha de ser íntegramente rechazado el recurso de apelación.

Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3ª, Sentencia de 18 de Abril, 2007, rec 633/2006

La parte recurrente contrae la impugnación de la sentencia alegando, principalmente, la falta de legitimación de la parte actora para demandar en nombre de la junta de propietarios constituida por veinte viviendas, cinco áticos, planta baja y garajes. Tratándose de una cuestión previa se analizará en primer lugar, pues su estimación haría innecesario el análisis del resto de alegaciones.

Efectivamente, como se señala en la sentencia impugnada y por la parte actora, la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales es abundante y viene reconociendo virtualidad a las subcomunidades que sin estar previstas en los estatutos o en el título constitutivo vienen operando como subcomunidades de hecho. Pero no puede obviarse que cada caso es distinto y, tampoco, que las subcomunidades no pueden tomar determinados acuerdos que afecten a la totalidad de la Comunidad de propietarios. Así, por ejemplo, no puede equipararse el acuerdo adoptado por la “subcomunidad de hecho” para reclamar los gastos de luz de escalera a uno de los propietarios del portal, que un acuerdo relativo a elementos estructurales del conjunto del edificio que debería ser adoptado por la Comunidad de propietarios legalmente constituida. Al respecto, huelga aducir más razonamientos, pues esta Sección de la Audiencia Provincial tuvo ocasión de pronunciarse en su sentencia de 29-3-2006 señalando que:

“La Ley de Propiedad Horizontal, como ha expuesto la doctrina jurisprudencial, no prohíbe expresamente la constitución de subcomunidades, aunque tampoco las regula con precisión, por lo que es factible la coexistencia de comunidades independientes, formadas por bloques o edificaciones, integradas, a su vez, en otra comunidad para la administración y gestión de elementos y espacios comunes, si bien, para que sea así, deberá constar en el título constitutivo de la finca en régimen de propiedad horizontal o en sus Estatutos. (así entre otras, sentencias del TS de 18 de Diciembre de 1995 y 18 de Marzo de 2005). En el caso de autos, por lo que se desprende de la documental aportada, a saber, de la escritura de división en propiedad horizontal de 11 de Agosto de 1987, se constituyó una sola Comunidad sobre el total del inmueble, compuesto de sótano, planta baja, cuatro plantas altas, con cinco viviendas por planta, una planta de ático, con otras cinco viviendas, y un desván, pues ni en ella ni en los estatutos contenidos en la misma se hizo referncia alguna a que cada uno de los tres portales existentes pudiese funcionar como comunidad separada o independiente. Alega la recurrente que lo construido se dividió en tres subcomunidades, una por cada portal existente, y que nada se adujo en contra, por lo que cabría presumir el consentimiento de todos los propietarios, pero de un caso parecido se trató en la sentencia del TS de 21 de Julio de 1999, en una situación que duraba 27 años, y se estableció mque al constar lo edificado como una sola comunidad, para modificar el título constitutivo, o los Estatutos, sería preciso convocar expresamente a la Junta de propietarios -ninguna virtualidad modificativa, se dijo, tendrían los pretendidos acuerdos tácitos -y tomarse la decisión por unanimidad. La subcomunidad demandante, por tanto, no estaba facultada para adoptar el acuerdo  del que procede su reclamación, que correspondía a la Junta de Propietarios (artículos 13 1 a y 14 c de la LPH, siendo inválido, entonces, al tomarse por órgano incomopetente.”

A fortiori debe tenerse en cuenta también, lo establecido por esta sección de la Audiencia Provincial en sentencia de fecha 24 de Noviembre de 2006(FJ 6º):
“Las fachadas de un inmueble en propiedad horizontal son un elemento común por definición (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Julio de 1999, 10 de Abril de 1995 y 4 de Marzo de 1985, entre otras muchas). Y en la escritura de división horizontal no consta que se haya atribuido la fachada principal como elemento privativo de ninguno de los locales o viviendas. Como tal elemento común, a su reparación deben contribuir la totalidad de los integrantes de la comunidad, conforme a la cuota de participación fijada en el título (artículo 9-1,e de la Ley de Propiedad Horizontal), al no haberse previsto en el Estatuto de la Comunidad otra forma de división de este tipo de gastos. No puede aceptarse que la reparación de la fachada (aunque sólo afecte a una zona determinada) sea un gasto susceptible de individualización, que, en la particular tesis de lademandante, podría llevarse a cabo mediante la distribución proporcional a los metros de fachada que goza cada vivienda o local. La fachada es una, común en su integridad, con independencia de que, detrás de ella, se encuentre el espacio privativo de uno u otro comunero. Consecuencia de lo anterior es que, como obra en un elemento común del edificio, no es facultad de la “subcomunidad de portal” acordar su reparación o remodelación, sinoq ue debe decidirse en la junta de propietarios de la comunidad (formada por todo el edificio), y su coste distribuirse entre la totalidad de los propietarios conforme a su cuota de participación.”

Considerando de aplicación, al caso presente, esta última consideración de la sentencia mencionada, la alegación de la excepción de la falta de legitimación activa, consecuentemente, debe ser estimada, por cuanto solamente la Comunidad de propietarios legalmente constituida (y no la subcomunidad de hecho) es competente para acordar su reparación, y está legitimada para reclamar los gastos ocasionados; lo cual hace inncesario entrar en el análisis del resto de alegaciones, estimánose, por tanto, el recurso.

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