Árboles y responsabilidad en terrazas privativas

 Árboles y responsabilidad en terrazas privativasSegún la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid Sentencia 78/2002 de 10/02/2003,  la responsabilidad en terrazas privativas es de la Comunidad de Propietarios y por ello es responsable de los daños ocasionados al propietario de un piso como consecuencia de  las obras de ajardinamiento efectuadas por el propietario de un piso superior. La Comunidad no puede ser pasiva  y debió controlar las obras. Por ello:  ¡cuidado!,  las Comunidades tienen responsabilidad en terrazas privativas al consentir que se planten árboles  : porque la terraza-cubierta es siempre a estos efectos elemento común y por tanto su conservación y mantenimiento corresponde a la Comunidad de Propietarios.

Según la sentencia citada, en escritura pública se constituyó en régimen de propiedad horizontal la finca-edificio que constaba de dos plantas bajo rasante, planta baja, tres plantas sobre ésta  y otra con un pequeño torreón, estando el resto no edificado como zona ajardinada y un pequeño vaso de piscina. Las terrazas anexas a los pisos son de propiedad privativa. Uno de los pisos tiene una terraza de uso privativo, parte de la cual se extiende sobre un piso inferior al que sirve cubierta y en la cual el propietario del piso superior, el demandado, ha efectuado diferentes obras consistentes en la colocación de jardineras. impermeabilización y nuevo solado, realizado en diversas etapas, llegando a constituir la terraza un verdadero jardín con arbustos grandes e incluso árboles bajos y con pleno conocimiento de la Comunidad de propietarios codemandada.

Como consecuencia de tales obras en la terraza del piso superior, el piso inferior de las actoras ha resultado con filtraciones en el techo y paredes de diversas habitaciones, que últimamente se han concentrado en el comedor, sala de estar, cuarto de baño y cocina, que tienen su origen en el recrecimiento de la albardilla perimetral, en los sumideros junto a la bajante de aguas pluviales y en la canaleta perimetral exixtente en la terraza.

Continúa diciendo la Sentencia que el demandado debe indemnizar a las actoras en los daños causados en su piso como consecuencia de las filtraciones de la terraza y también a ejecutar las obras necesarias en su terraza para evitar definitivamente dichas filtraciones.

Suponiendo que la terraza sea elemento privativo no puede realizar obras que perjudiquen a otro propietario y además viene obligado a mantener en buen uso la terraza para no perjudicar a otros propietarios, resarciendo los daños ocasionados por su descuido, y si entendiéramos que la terraza es elemento común, porque ha realizado obras sin permiso ni consentimiento de la Comunidad.

Pasando a examinar el recurso interpuesto por la Comunidad demandada, la primera cuestión debe centrarse en la naturaleza jurídica de la terraza, es decir, si es un elemento común por naturaleza o por destino o bien es un elemento privativo. Aunque según la escritura de división horizontal y los estatutos, la terraza es un anejo privativo del piso que hemos llamado superior, y siendo obligación de los propietarios sufragar los gastos de mantenimiento de la misma, esta terraza es cubierta del piso inferior y la superficie de la terraza, en su función estructural de elemento de cubrición del edificio, la terraza-cubierta actúa en la práctica en beneficio común y defiende del agua de lluvia a los que están debajo y de ahí que las reparaciones no ordinarias corresponden a la Comunidad de Propietarios, y por tanto, a estos efectos, las terrazas-cubierta tienen siempre un cierto carácter de elemento común y en cuanto a los daños que por su estado causen  nunca pueden ser ajenas aquellas, sin perjuicio en su caso de las acciones que le puedan corresponder contra el propietario del piso del que es anejo.

Y afirma la Sentencia: A partir de lo dicho y de acuerdo con la anterior doctrina expuesta la responsabilidad de reparar el daño y sus causas para evitar las filtraciones del piso de las actoras, alcanza también a la demandada Comunidad de Propietarios, porque la terraza-cubierta es siempre a estos efectos elemento común y por tanto su conservación y mantenimiento corresponde a la Comunidad de Propietarios. La Comunidad de Propietarios ha sido harto permisiva por las importantes obras que se han realizado en la terraza superior, cuando afectaban a elementos comunes y porque esa actitud pasiva de la Comunidad en contra de lo prevenido en el artículo 13.5 de la LPH, no impidiendo las obras de construcción de un medio jardín botánico y por muy privativa que fuera formalmente o vigilando su realización y mantenimiento dada la previsibilidad  de las posibles filtraciones, da lugar a una omisión culposa de la Comunidad demandada.

Consulta más amplia en nuestro post, Las terrazas comunitarias: uso privativo y daños a terceros.

Sentencia Audiencia Provincial de Madrid 78/2003 de 10 de Febrero

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Comunidades de Propietarios: comunicación electrónica con la AEAT obligatoria

senales-de-hgumoOBLIGACION DE PERSONAS JURÍDICAS Y ENTIDADES SIN PERSONALIDAD JURIDICA A RELACIONARSE ELECTRONICAMENTE CON LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS

El 2 de octubre de 2016 es la fecha de entrada en vigor de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Esta ley obliga, entre otros, a las personas jurídicas y a las entidades sin personalidad jurídica a relacionarse electrónicamente con las Administraciones Públicas. Entre las entidades sin personalidad jurídica se incluyen las comunidades de bienes, las herencias yacentes y las comunidades de propietarios.

Esta relación electrónica comprende tanto las notificaciones como la presentación de documentos y solicitudes a través de registro.

La presentación de declaraciones y autoliquidaciones se continuará haciendo como hasta ahora, por no estar afectada por la Ley 39/2015.

Las comunidades de propietarios pueden apoderar al Administrador para recibir las notificaciones electrónicas. Este trámite se puede hacer de dos formas:

  1. Mediante solicitud de cita previa en la Administración correspondiente de la Agencia Tributaria, donde deberán personarse el Administrador y el Presidentes de la comunidad,
  2. No será necesario que el Presidente de la comunidad se persone ante la Agencia Tributaria, si el documento de apoderamiento es firmado y su firma es legitimada ante un notario.

 

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Uso privativo de un elemento común: revocación del acuerdo unánime de modificación del uso

Unanimidad necesaria para revocar un acuerdo adoptado por unanimidad
Unanimidad necesaria para revocar un acuerdo adoptado por unanimidad

Comentaré la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera  de lo Civil, Sentencia 467/2006 de 19 de Mayo de 2006, Rec. 3142/1999

Y ello porque un cliente del despacho desea adquirir una vivienda que cuenta con un patio. No le pertenece dicho patio, si no que tiene el uso privativo del mismo.

Y en este caso es más importante la cuestión porque tratándose de una planta baja, dicho  patio anexo da tal luz a la vivienda, que ésta gana sustancialmente en su habitabilidad.

Y la primera pregunta del cliente es: ¿Podrá en algún momento modificarse el uso privativo del patio? Si   así fuera, nuestro cliente no  adquiriría esta vivienda.

Pues  según la Sentencia aludida, dicho el uso privativo de un elemento común, adoptado por unanimidad,  debe revocarse igualmente por unanimidad.

El uso privativo de un elemento común puede venir dado por la propia escritura de división horizontal o por un acuerdo de la Comunidad adoptado por unanimidad. Dicho acuerdo sólo puede revocarse por los propietarios por unanimidad. Y parece evidente que aquellos propietarios que han sido beneficiados por el uso común, no votarán favorablemente a su revocación.

Se trata en cuestión de:

Ha de partirse que conforme al acta de la Junta de propietarios de fecha 21 de Febrero de 1984, se acordó por unanimidad la utilización del patio trasero como garaje por parte exclusivamente de cinco propietarios que no tenían ya plaza de garaje , y que los gastos que implicase dicha modificación serían satisfechos por los cinco propietarios.

Realizadas las obras,  el patio trasero fue usado con arreglo al acuerdo expresado durante varios años, hasta que en varias juntas  de propietarios se volvió a tratar el  tema de los garajes situados en el patio trasero al considerar algún propietario la ilegalidad de tal utilización al encontrarse en terreno común del edificio.

En la Junta de fecha 31 de Octubre de 1996 por mayoría de propietarios: con 11 votos afirmativos que representaban el 65,18% de cuotas de participación y 3 votos negativos que representaban el  19,217%, se acordó: 1. A la vista de la utilización del patio trasero por una serie de copropietarios e inquilinos decide cerrar el acceso de vehículos a dicho patio y volver a su uso primitivo de patio comunal. 2. Para ello se tapiarán el acceso al patio trasero por una serie de copropietarios e inquilinos dejándose una puerta peatonal para el paso únicamente de personas. 3. Se desmontarán las trajivanas , pilares y estructuras varias existentes a costa de la comunidad. 4. Se da plazo de un mes para dejar limpio el patio trasero y a la terminación del mismo se procederá a la limpieza, arreglo y tapiado.

Dos propietarias ejercitaron la acción de nulidad del acuerdo por entender que es contrario a la Ley de Propiedad Horizontal.

La Sentencia de primera instancia desestimó la demanda, por entender, en síntesis, que el acuerdo tomado por mayoría, con la única oposición de los copropietarios que vienen utilizando privadamente un elemento común, es válido, y si bien el acuerdo comunitario puede revocarse por el mismo procedimiento seguido para su adopción: unanimidad, debe impedirse el posible abuso que pueden hacer aquellos copropietarios que vienen disfrutando exclusivamente de dicho uso.

La Sentencia de apelación estimó la demanda, considerando, en síntesis, que faltaba la necesaria unanimidad que requería el acuerdo comunitario a fin de revocar o extinguir el uso exclusivo unánimemente concedido.

Dice la Sentencia que la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos, la excluye la exigencia de votos favorables por parte de aquellos propietarios que puedan resultar singularmente beneficiados por las disposiciones estatutarias que pretenden modificarse, puesto que la unanimidad que exige el artículo 16 I.1ª LPH, en la redacción vigente en el momento de producirse los hechos, opera tanto como garantía de los intereses de la comunidad en su conjunto como de los derechos que singularmente corresponden a cada uno de los copropietarios sobre las partes privativas y sobre los elementos comunes.

En consecuencia, únicamente cabe excluir la exigencia de voto favorable por parte de los propietarios singularmente beneficiados en el caso-contemplado en la jurisprudencia- en que el voto contrario al acuerdo se utilice abusivamente por provenir de quienes lo utilizan -rebasando los límites normales del derecho de voto- desde el punto de vista de los fines para los que se concede-, no con el fin de proteger el interés de la Comunidad o sus legítimos derechos en el ámbito de la misma, sino con la de perjudicar a otros copropietarios o de forzar la obtención de ventajas ajenas al objeto del acuerdo que objetivamente beneficia a la comunidad y no les causa perjuicio.

(…) Cuando el título constitutivo, bien inicialmente, bien por las modificaciones que autoriza la ley mediante acuerdos adoptados por unanimidad con arreglo al artículo 16 LPH, se produce una autorización de un uso privativo de un elemento común con carácter definitivo, se exigirá para su modificación la unanimidad necesaria para la modificación del título constitutivo. Sólo si se acredita que dicha autorización tiene un carácter precario, provisional o temporal, podrá admitirse que la revocación de dicho uso y la reintegración del elemento común al pleno uso por parte de la comunidad con arreglo al régimen general reviste los caracteres de un acto administrativo y, consecuentemente, exige únicamente, con arreglo al régimen general de acuerdos previsto en la LPH, la mayoría por parte de los comuneros y de las cuotas de participación. (Artículo 16 I 2ª LPH)

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Subvenciones a la rehabilitación año 2016

 

Rehabilitar la fachada de la Comunidad y solicitar una subvención del 25 %
Rehabilitar la fachada de la Comunidad y solicitar una subvención del 25 %

El plazo de presentación de las solicitudes de inscripción a la convocatoria  y de presentación de solicitudes de ayudas es el 01 de Marzo y finalizará el 31 de Diciembre de 2.016.

Las solicitudes se tendrán que formalizar en impresos normalizados facilitados por el Consorcio de la Vivienda de Barcelona y se tendrán que dirigir a la oficina de vivienda de cada distrito de la ciudad de Barcelona.

Para la rehabilitación de edificios se propone incluir en la convocatoria los siguientes porcentajes de subvención:

Patologías estructurales: sin un límite.

Mejoras energéticas  globales o activas y ascensores: 50 % con un límite de 60.000 euros.

Mejoras energéticas pasivas parciales 35 % con un límite de 30.000 euros

Resto de obras en elementos comunes: un 25 % con un límite de 30.000 eurosS

 

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Elementos comunes y uso privativo: su adquisición por consentimiento tácito

¿A quién pertenece el uso de la terraza comunitaria?
¿A quién pertenece el uso de la terraza comunitaria?

El criterio de la doctrina es que no se produce la adquisición de la propiedad por usucapión, precisamente por las especiales características de estos elementos comunes, que son en copropiedad, y de pasar a ser privativo supondría una asignación de cuotas y el cambio de todas las demás para seguir con el total de cien centésimas del artículo 3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal.

En este caso, lo que nunca consigue el usuario es que un elemento común pase a tener la consideración de privativo por un uso particular continuado, pero lo que sí se adquiere es el derecho a seguir con este privilegio cuando pasan quince años, que es la acción aplicable a tenor del artículo 1964 del Código Civil, aparte, incluso antes, si existe una actitud de consentimiento tácito de la Comunidad. De este modo se han pronunciado las sentencias de la Audiencia Provincial de Sevilla de 04 de Febrero de 2.014 y de la Audiencia Provincial de Madrid de 29 de Abril de 2.013.

Extracto del artículo de María José Polo Portillo Abogada

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Alquilar la empresa una vivienda a un empleado, exento de iva según la Dirección General de los Tributos

El uso como vivienda habitual requisito para la exención del iva, sea el arrendatario un particular o una persona jurídica.
El uso como vivienda habitual requisito para la exención del iva, sea el arrendatario un particular o una persona jurídica.
El uso como vivienda habitual requisito para la exención del iva, sea el arrendatario un particular o una persona jurídica.

Están exentos del IVA los arrendamientos que tengan por objeto los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a la vivienda, así como los muebles que se cedan con el uso de la misma, no estando comprendidos en la exención los arrendamientos de viviendas para ser a su vez subarrendadas. La eficacia de la exención descansa en la figura del inquilino, que necesariamente ha de ser un particular -una persona física- único sujeto capaz de utilizar la vivienda como morada. Las empresas desarrollan su actividad cotidiana en una oficina, no necesitan una vivienda.

El problema se plantea cuando el titular del contrato, como arrendatario, resulta ser una empresa -generalmente una sociedad mercantil- que alquila el inmueble para destinarlo a vivienda de sus empleados.

La Dirección General de Tributos se ha mantenido inalterable en su negativa a reconocer la exención si el arrendatario es una entidad mercantil, incluso aunque firme el contrato para que la vivienda sea usada por alguno de sus empleados. En estos casos, según dicho centro directivo, el dueño del inmueble estará obligado a repercutir el IVA por este servicio y la sociedad arrendataria estará obligada, igualmente, a soportar la repercusión del impuesto. Aquí se produce también un auténtico coste tributario porque, al no estar afectada la vivienda, de forma directa y exclusiva, a la actividad de la empresa arrendataria, no cabe la deducción de las cuotas del IVA soportadas (artículo 95 LIVA).

Esta doctrina administrativa empieza a cuartearse como consecuencia de algunos pronunciamientos judiciales, entre los que destacan los emitidos por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), así las sentencias de 19 de noviembre de 2003 y las de 2 de junio y 18 de noviembre de 2004. Según el TSJM -que afirma basarse en la Ley y no en una interpretación analógica de la norma-, procede el reconocimiento de la exención siempre que se impida una posterior cesión del objeto del contrato por el arrendatario a favor de un tercero. Es decir, siempre que el usuario de la vivienda -el empleado o directivo de la empresa- venga expresamente designado e identificado en el contrato de arrendamiento, estableciéndose en el mismo, también de forma expresa, la prohibición de cesión, subarriendo o traspaso.

Se trata de que la empresa arrendataria no pueda destinar posteriormente el inmueble al uso que le plazca o considere oportuno emplear la vivienda como residencia de cualquier persona por ella elegida. El contrato, en resumen, debe cumplir dos requisitos ineludibles para la viabilidad de la exención: 1) ha de contener una cláusula que prohíba cualquier cesión, subarriendo o traspaso; 2) ha de designar específica y nominativamente a la persona física que va a ocupar la vivienda durante toda la vigencia del mismo, sin que la sociedad arrendataria pueda reemplazar posteriormente al inquilino inicial por otro empleado, directivo o cualquier otra persona ajena al primer y único ocupante.

Si se dan estos requisitos, tanto el dueño como el arrendatario tienen un buen resguardo jurídico para defender la exención, si bien el riesgo de chocar con una Administración discrepante debe localizarse, de forma principal, en la figura del dueño-arrendador como sujeto pasivo del Impuesto. En todo caso, la situación procesal de los contratantes será siempre distinta. Si el arrendador no repercute el IVA deberá defenderse de una eventual liquidación complementaria acudiendo a la vía económico-administrativa y posteriormente a la jurisdicción ordinaria. La sociedad arrendataria, por el contrario, deberá reaccionar inmediatamente ante la repercusión del impuesto realizado por el propietario de la vivienda, impugnando en el plazo de un mes, asimismo en la vía económico-administrativa, el citado acto de repercusión tributaria.

La sociedad arrendataria lo tiene que informar como rendimiento en especie en la nómina de los trabajadores con la correspondiente retención, independientemente de que se considere sujeto o exento de IVA.

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La deducción del iva soportado en las Comunidades de propietarios

Hay que afinar el lápiz para pagar lo justo.

 

Hay que afinar el lápiz para pagar lo justo.
Hay que afinar el lápiz para pagar lo justo.

Deducción del iva soportado por empresarios o profesionales que forman parte de una comunidad de propietarios, cuando los gastos de la Comunidad están directamente relacionados con los ingresos obtenidos por ellos en el ejercicio de su actividad y dichos ingresos se hallan sujetos al iva.

Requisitos de las facturas que debe expedir la Comunidad

Conforme al artículo 97.4 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, redactado por el número 14 del artículo 4 de la Ley 53/2002 de 30/12 de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social:

Cuatro. Tratándose de bienes o servicios adquiridos en común por varias personas, cada uno de los adquirentes podrá efectuar la deducción, en su caso, de la parte proporcional correspondiente, siempre que en el original y en cada uno de los ejemplares duplicados de la factura se consigne, en forma distinta y separada, la porción de base imponible y cuota repercutida a cada uno de los destinatarios.

Conforme al Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación.

  Artículo 14 Duplicados de las facturas 1. Los empresarios y profesionales o sujetos pasivos sólo podrán expedir un original de cada factura.

2. La expedición de ejemplares duplicados de los originales de las facturas únicamente será admisible en los siguientes casos:

  • a) Cuando en una misma entrega de bienes o prestación de servicios concurriesen varios destinatarios. En este caso, deberá consignarse en el original y en cada uno de los duplicados la porción de base imponible y de cuota repercutida a cada uno de ellos.
  • b) En los supuestos de pérdida del original por cualquier causa.

3. Los ejemplares duplicados a que se refiere el apartado anterior de este artículo tendrán la misma eficacia que los correspondientes documentos originales.4. En cada uno de los ejemplares duplicados deberá hacerse constar la expresión «duplicado».

Pero según la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de 21 de Abril de 2005, no es preciso que en el duplicado de la factura figuren los porcentajes de base imponible y cuota tributaria que les correspondan en función de su participación en la Comunidad, pues dichos porcentajes podrán acreditarse mediante la escritura de división horizontal.

Sí que será precisa dicha especificación cuando la propia Comunidad realice una actividad empresarial a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, por ejemplo cuando arrienda un local.

Los ivas soportados en la rehabilitación, mantenimiento y suministros del local, si corren estos últimos a cargo de la Comunidad, son deducibles por ésta, no por el resto de propietarios.

Consulta V2952-14.

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Comentarios al régimen jurídico de la propiedad horizontal de Cataluña, ante el proyecto de reforma del Libro V Título V Capítulo 3º

Las Comunidades de propietarios como eje vertebrador de la sociedad civil en Cataluña
Las Comunidades de propietarios como eje vertebrador de la sociedad civil en Cataluña
Sócrates y sus discípulos según un grabado de una pintura de Pinelli

Anteproyecto de reforma del artículo 553 del Código Civil Catalán

El boletín oficial del Parlamento de Catalunya en Julio de 2.013 publicó el Proyecto de Reforma del Libro V Título V Capítulo 3º relativo al régimen jurídico de la propiedad horizontal . Dicho proyecto no modifica el título de los artículos aunque incluye un nuevo articulo: el 553.47.

En la revisión del Capítulo III del Título V del Código Civil de Cataluña se ha dado solución a gran parte de de los problemas manifestados y contrasentidos detectados en la aplicación de la norma.

Resumen de la Exposición de motivos.

Se ha sustituido el término edificio por el de inmueble en todos aquellos preceptos en que se menciona y para poder comprender todas las situaciones que se dan en la propiedad horizontal.

Se hace servir el término restricción en lugar del termino limitación

En cuanto al crédito de la comunidad frente al propietario se ha mantenido la afección real y además se señala su preferència de caràcter especial sobre el elemento privativo con la prelación que en cada caso corresponde según la Ley.

Se amplía a la necesidad de aportar el certificado de hallarse al corriente de pago en las transmisiones lucrativas del elemento privativo, porque la situación en que se halle puede afectar al consentimiento en la adquisición.

Se suprime la obligación de depositar el fondo de reserva en una cuenta bancaria distinta aunque debe llevarse una contabilidad separada del mismo.Se mantiene el criterio de que el establecimiento del régimen de propiedad horizontal requiere el otorgamiento del titulo constitutivo, si bien no es preciso que esté acabada la construcción y para dar seguridad al tráfico jurídico se modifica el articulo 551-2-2 para permitir que para resolver un caso concreto , en defecto de pacto entre los comuneros y de las reglas de comunidad ordinaria a las situaciones de comunidad que reúnan los requisitos de propiedad horizontal y no se hayan configurado formalment, se puedan aplicar las regles de la propiedad horizontal.

Se establece una única convocatoria de la Junta de Propietarios.

El régimen de mayorías se simplifica:

  • El régimen general es el de mayoría de propietarios y cuotas, de manera que recupera el equilibrio de dobles mayorías.

2)El régimen particular de mayorías cualificadas de 4/5 partes de propietarios y cuotas.

3)El régimen de unanimidad

Se da contenido a la abstención en el voto y al voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común.

Ls nueva redacción distingue entre los acuerdos de formación instantània y los de formación sucesiva. En estos últimos se ha de esperar a comprobar la voluntad de las persones que no han asistido a la Junta.

Se incluye expresamente y se favorece la resolución extrajudicial de conflictos. Y se menciona explícitamente que los propietarios pueden acudir al arbitraje para cualquier custión relativa al régimen.

Se aclaran dudas interpretativas en relación a los términos de impugnación de los acuerdos comunitarios.

Se introducen precisiones en la configuración de los elementos privativos de beneficio común y se suprimen restricciones en el uso y disfrute de los anexos.

Se favorece la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos y se otorga a los propietarios esta facultad con la obligación prèvia de enviar el proyecto técnico a la presidencia o a la administración.

Se establece la obligación de comunicar el cambio de titularidad del elemento privativo con el establecimiento de la responsabilidad solidaria del transmitente respecto de las deudas que se meriten hasta la notificación de la efectiva transmisión a la Comunidad.

Se especifica el procedimiento para reclamar los gastos comunes.

Se suprime la distinción entre elementos comunes de uso restringido y de elementos comunes de uso exclusivo y se instaura un único régimen para los elementos comunes el uso de los cuales puede corresponder a uno o a diversos propietarios de elementos privativos.

 

ANÁLISIS DE LAS MODIFICACIONES según la lectura del proyecto de ley.

553-1 DEFINICIÓN

Caracteriza al régimen de la propiedad horizontal la existencia de uno o más titulares de la propiedad de al menos un inmueble integrado por elementos privativos y elementos comunes.

En la norma vigente se refiere a dos o más titulares.

La redacción propuesta matiza que los elementos comunes son inseparables de los elementos privativos y que los actos de enajenación y gravamen y el embargo de elementos privativos se extiende a la participación que les corresponde en los elementos comunes.

553-2 OBJETO

La norma vigente nos dice que puede constituirse la propiedad horizontal en los casos de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas, de urbanizaciones con relación a las parcelas y de cementerios con relación a las sepulturas.

La nueva redacción introduce una caracterización general de los supuestos concretos: Se puede constituir un régimen de propiedad horizontal en los casos de coexistència en el suelo , vuelo o subsuelo de edificaciones o usos privados y dominio público.

553-3 CUOTAS

No se modifica.

Se traslada a otro precepto el apartado 4, según el cual las cuotas se modifican por acuerdo unànime de los propietarios o, si éste no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o estatutos no establecen otra cosa.

553-4 CRÉDITOS Y DEUDAS

Se introduce la novedad de que los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes ordinarios y extraordinarios correspondientes a los tres años inmediatamente anteriores tienen preferència de cobro sobre el elemento privativo con la prelación que determine la Ley.

553-5 AFECCIÓN REAL

En la regulación vigente los elementos privativos responden de las cantidades adeudadas por los titulares o por los antiguos titulares por razón de gastos comunes ordinarios o extraordinarios, que correspondran a la parte vencida del año en que se transmiten y del año inmediatamente anterior.

En la nueva regulación se amplía el plazo de responsabilidad a los tres años inmediatamente anteriores.

Extiende la obligación de aportar el certificado la nueva regulación a los transmitentes de elementos privativos, no sólo pues a los transmitentes, en escritura de transmisión onerosa de un elemento privativo.

553-6 FONDO DE RESERVA

En la nueva regulación ya no es obligatorio que se deposite en una cuenta especial, aunque es preciso contabilizarlo separadamente.

553-7 ESTABLECIMIENTO DEL RÉGIMEN

No presenta modificaciones.

553-8 LEGITIMACIÓN

Están legitimados para el otorgamiento del titulo constitutivo el propietario o propietarios que lo sean en el momento de otorgarse el titulo constitutivo.

En la redacción vigente se refiere únicamente a los propietarios del inmueble.

En ambas redacciones elpromotor no puede hacer uso de la facultad del articulo 552.11.4.

Dice dicho articulo: “el cotitular o la cotitular que lo sea de las 4/5 partes de las cuotas o más, puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico la participación de los otros cotitulares.”

En la redacción vigente se le impone esta restricción al promotor de haber iniciado la venta de elementos privativos sin haber otorgado el titulo de constitución

La nueva redacción impone esta restricción al promotor que haya transmiitido una cuota indivisa del inmueble.

.La nueva redacción establece la obligación para el propietario que ha enajenado elementos privativos en un documento privado, de reseñar el titulo constitutivo y las normas de comunidad , al otorgar la escritura pública

553-9 ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN Y CONSTANCIA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La nueva redacción dice que las estipulaciones establecidas en la constitución del régimen, o en cualquier otro documento, que impliquen una reserva de la facultad de modificación unilateral del titulo de constitución a favor del constituyente o que le permitan decidir en el futuro asuntos de competència de la junta de propietarios, son nulas.

Dicha estipulación se halla en la redacción vigente el el articulo 553-10

553-10 MODIFICACIÓN DEL TÍTULO DE CONSTITUCIÓN

No se modifica.

553-11 ESTATUTOS

Establece como clàusulas vàlidas las que preveen la resolución de conflictos mediante el arbitraje para cualquier cuestión del régimen de la propiedad horizontal.

553-12 REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR

No sufre modificación.

553-13 CONSTITUCIÓN Y RESERVA DEL DERECHO DE VUELO

No sufre modificación.

553-14 EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN

No sufre modificación apreciable.

553-15 –ÓRGANIZACIÓN DE LA COMUNIDAD

En la nueva redacción se establece como nuevo cargo el de la Vicepresidencia. Dicho cargo y el de la Presidencia no pueden recaer en la misma persona.

Establece la posibilidad si lo acuerda la Junta de Propietarios de que los cargos sean remunerados.

También se dice que se ha de velar el que en la designación de cargos no existan motivos disicriminatorios, y en particular por razon de sexo.

553-16- PRESIDENCIA Y VICEPRESIDENCIA

La nueva redacción entre las obligaciones del Presidente se refiere a la de velar por el buen funcionamiento de la Comunidad.

Con respecto a la Vicepresidencia la nueva redacción añade que puede ser nombrado este cargo por la junta y que ejerce las funciones de la presidencia en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o inactividad de su titular. También puede ejercer las funciones que la presidencia le delegue expresamente.

Tendrá también cualquieras otras funciones establecidas por la Ley.

553.17 SECRETARÍA

Se amplia La obligación de custodia de los documentos por la secretaría de un plazo de 2 años a un plazo de 5 años.

553.18.ADMINISTRACIÓN

No se modifica este artÍculo.

553.19 JUNTAS DE PROPIETARIOS

No se modifica este articulo.

553.20. REUNIONES

No se modifica este articulo.

553.21 CONVOCATORIAS

La presidencia convoca las reuniones. En caso de vacantes, inactividad o negativa de la Presidencia, la puede convocar la Vicepresidencia o en caso de vacante, inactividad o negativa la pueden convocar los propietarios con los requisitos del articulo 553-20-2.

Conforme a la nueva normativa ya no puede convocar la Junta el secretario.

En la nueva regulación se menciona que el envío de la convocatoria puede hacerse por correo electrónico o por otros medios telemáticos, o por correo postal, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constància de su remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

Dentro del orden del día, se anula la referencia a la primera y a la segunda convocatoria y se dice que ha de constar el día y la hora de la reunión.

523.22 ASISTENCIA

La novedad de este articulo es que se permite la asistencia por videoconferencia o de otros medios telemáticos de comunicación o similares, siempre que lo autoricen los estatutos o la junta de propietarios.

Se expresa que el derecho de asistencia incluye el derecho de voz y de voto, con las excepciones del articulo 553-24.

553.23 CONSTITUCIÓNDiferencia importante con la regulación anterior: al no existir ya dos convocatòries, es que la junta se constituye sea cual sea el número de propietarios asistentes y de las cuotas que les correspondran.

La Junta se constituye pues válidamente con la asistencia de un sólo propietario.

553.24 DERECHO DE VETO

Esta nueva redacción aclara con respecto a la antigua que el derecho de voto se puede ejercer por representación: legal, sería el caso de un poder notarial, orgànica, sería el caso de otorgarse ante un órgano de la junta de propietarios o ante la pròpia junta o voluntària, que sería el caso de hacerse mediante un impreso en que constara el otorgamiento de la representación.

En fin, se establecen para la representación los mismos requisitos que para la delegación.

También se expresa lo que muchos propietarios ya hacían: indicaban en su delegación el sentido de su voto en relación con todos los puntós del orden del día.

553-25 RÉGIMEN GENERAL DE LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS

Para la adopción de acuerdos con mayoría simple en la nueva regulación se requiere doble mayoría de propietarios y cuotas. En la redacción vigente, en segunda convocatoria, la más frecuente, los acuerdos por mayoría simple se adoptan por mayoría de cuotas, no de propietarios.

Determinados acuerdos requieren el voto favorable de los propietarios a quienes afecte: aquellos que modifiquen la cuota de participación, los que priven de las facultades de uso y disfrute de los elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de propiedad horitzontal.

En la redacción vigente este apartado hace únicamente referencia a los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y de goce de cualquier propietario o propietaria.

No hace referencia pues a que esta disminución se refiera a elementos comunes.

En la nueva regulación los propietarios podrán adoptar acuerdos que disminuyan las facultades de uso de los elementos privativos, sin que dicho acuerdo pueda ser retroactivo.

Desaparece la mención a que la Junta puede acordar sin que se incluya en el orden del día la destitución del Presidente o Presidenta, el Administrador o Administradora, el Secretario o Secretaria y emprender acciones legales contra ellos.

Los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre un elemento privativo, en el caso que ellos mismos o las personas con quienes conviven o trabajen padezcan alguna discapacidad o sean mayores de 70 años, si no consiguen que se adopten acuerdos referentes a la ejecución de obras para suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores o las innovacions exigibles para la viabilidad o la seguridad del inmueble, podrán solicitarlo a la autoridad judicial.

A los sólos efectos de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y exoneración del pago de gastos por las nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no hayan participado en la votación podrán oponerse al acuerdo por medio de un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente, en el término de un mes desde que ha sido notificado.

553.26 ADOPCIÓN DE ACUERDOS POR UNANIMIDAD Y POR MAYORÍAS CUALIFICADAS

La nueva redacción propuesta detalla todos aquellos acuerdos que precisan unanimidad:

  1. Modificar las cuotas de participación.
  2. Desafectar un elemento común.
  3. Constituir, enajenar gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común.
  4. Desvincular un anexo.
  5. Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas ,cubiertas del inmueble o otros elementos comunes a uno o a diversos elementos privativos.
  6. La cesión gratuïta del uso de elementos comunes que tienen un uso común.
  7. Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
  8. La extinción del régimen de propiedad horizontal simple o compleja o su conversión en un tipo de comunidad diferente.
  9. Acordar la integración en una propiedad horitzontal compleja.
  10. Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa a la propiedad horitontal, salvo una disposición estatutària en contra.

 

Explica muy bien como se obtiene la unanimidad y las mayorías cualificadas.

En el caso de requerirse unanimidad, cuando han votado favorablemente todos los partícipes en la votación y en el término de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ningún propietario mediante un escrito enviado a la secretaría por un medio fehaciente.

En el caso de requerirse 4/5 partes cuando ha votado la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas de participación y en el término de un mes desde la notificación del acuerdo, se asume la mayoría cualificada con el cómputo como favorable del voto de los propietarios ausentes que no se han opuesto en este plazo al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.

553-27 ACTA

Dos modificaciones importantes en la propuesta legislativa:

Una: No se menciona que el secretario ha de leer los acuerdos adoptados

Dos: Transcurrido el término del articulo 553-26-3 (plazo de un mes para que los ausentes envíen un escrito comunicando al secretario su oposición a uno de los acuerdos que requieren para su aprobación la mayoría de 4/5 partes o la unanimidad) se envía.a los propietarios un anexo al acta en el que se indica si los acuerdos susceptibles de formación sucesiva, ya mencionados, han concluido como efectivos o no, y se hace constar el resultado final de la votación.

553-28 LIBRO DE ACTAS

Desaparece en este artículo la mención de que deben conservarse durante 10 años las convocatorias, comunicaciones, poderes y demàs documentos relevantes de las reuniones.

Dice también que ha de conservarse 5 años en caso de extinguirse el régimen de propiedad horizontal.

553-29- EJECUCIÓN

Se mantiene la ejecutividad de los acuerdos después de que el acta se haya notificado a los propietarios.

553-30- VINCULACIÓN DE LOS ACUERDOS

Con respecto a la no obligación para los propietarios disidentes de no adherirse a los acuerdos relativos a nuevas instal·laciones o servicios comunes, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la Comunidad, se añade que los propietarios solamente podrán disfrutar de las nuevas instal·laciones y servicios comunes si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento con la actualización que corresponda aplicando el índice general de preciós al consumo.

Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas o por la instalación de ascensores y los que sean necesarios para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del edificio son a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios.

Si derivan de una decisión judicial conforme al articulo 553-25-5 es la autoridad judicial quien fija el importe en base a los gastos ordinarios comunes de la comunidad de propietarios.

Se añade que los propietarios que se opongan o demoren sin causa justificada a las actuaciones u obras necesarias y exigides por la autoridad competente responden individualmente de las sanciones que se puedan imponer en vía administrativa.

553-31-IMPUGNACIÓN

Se precisa que para ejercitar la acción de impugnación es necesario estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la Comunidad o haber consignado su importe, a no ser que se trate de un acuerdo contrario a la Ley.

La acción de impugnación caduca en el plazo de un año en el caso de que los acuerdos sean contrarios a las leyes, al titulo de constitución o a los estatutos, o si atendidas las circunstancias implican un abuso de derechos.

Caducan a los 3 meses si los acuerdos son contrarios a los intereses de la Comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.

Los términos se cuentan desde la notificación del acta o de los anexos.

553-32 SUSPENSIÓN

La impugnación no suspende la ajecutividad del acuerdo.

Pero la autoridad judicial puede adoptar las medidas cautelares que estime convenientes, hasta decretar provisionalmente la suspensión del acuerdo impugado.

En la nueva redacció se suprime “ si entiende que es manifiestamente ilegal o que puede provocar un perjuicio cuya reparación comportaria un coste económico desproporcionado.

553-33 NUEVA DEFINICIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS

Solamente se pueden configurar como elementos privativos de un inmueble las viviendas, los locales y los espacios físicos que pueden ser objeto de propiedad separada y tienen independencia funcional porque disponen de acceso directo o indirecto a través de un elemento común, a la vía pública.

Se introducen precisiones en la configuración de los elementos privativos de beneficio común y se suprimen restricciones en el uso y disfrute de los anexos.

553-34 ELEMENTOS PRIVATIVOS DE BENEFICIO COMÚN

Sobre los elementos privativos de beneficio común que no lo son por disposición del título

Se refiere a:

  • Aquellos elementos que son un elemento común por disposición del título, que les asigna una cuota.

Puede tratarse del piso de la porteria ,del garatge o de un trastero, ,

  • Aquellos elementos privativos que la Comunidad se ha adjudicado, pero que no puede poner a su nombre por no tener personalidad jurídica Es el caso de salir a subasta un elemento privativo y que se lo adjudique la Comunidad.
  • Aquellos que la Comunidad adquiere con el acuerdo de su propietario con el objeto de dar servicio a la comunidad.

Sobre los elementos que son comunes porque lo dispone el titulo.

Según la nueva redacción de este articulo estos elementos privativos de beneficio común pertenecen a los propietarios en proporción a la cuota y de manera inseparable de la propiedad del elemento privativo concreto.

 

Desafección de un elemento común: vivienda de la portera

Y refiriéndose a los elementos privativos de beneficio común que se desafectan, dice que el acuerdo de desafección ha de fijar la cuota de participación y la modificación del resto de cuotas.

Nada encontramos con respecto a los elementos adquiridos por la Comunidad y cómo puede poner a su nombre.

 

553.35 ANEXOS

Los anexos forman parte inseparable del elemento privativo , no tienen cuota especial y son de tutlaridad privativa.

Por ello no se pueden enajenar con independència del elemento privativo al que sirven, però sí se puede ceder su uso.

La nueva regulación no se refiere detalladamente a ellos, como la antigua: plazas de aparcamiento, box o trsateros, por lo que cabría pensar en que podrian caber en la descripción de los anexos elementos como las golfas, los subterráneos…

 

553.36 USO Y DISFRUTE DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS

Los propietarios de un elemento privativo pueden efectuar obras de conservación y reforma en el mismo siempre que no perjudiquen a los otros propietarios ni a la Comunidad , que no disminuyan la solidez del inmueble ni alteren la configuración o aspecto exterior, aunque lo han de comunicar a la Presidencia o a la Administración de la Comunidad y si las obras comportan una alteración de los elementos comunes, precisarán de un acuerdo de la Junta.

La mayoría necesaria para adoptar este acuerdo serà la del articulo 553. 25.2, también reformado:

mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación y que representan la mayoría simple de sus cuotas de participación, cuando se trata de:

  • ejecución de obras necesarias para instal·lar infraestructuras comunes o equipos con la finalidad de mejorar la eficiència energètica o hídrica de los inmuebles y la movilidad de los usuarios,
  • conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha
  • individualizar los consumos de agua, gas y electricidad :la

4)instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos, aunque comporte la modificación del titulo y de los estatutos.

En caso de instalación de un punto de recarga individual de vehiculo eléctrico solamente es preciso enviar al presidente o al administrador el proyecto técnico con quince días de antelación al inicio de la obra y la certificación técnica correspondiente una vez finalizada la instalación.

Parece evidente que el consumo deberán pagarlo aquellos que deban hacer uso de la recarga.

La Comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. No obstante se entiende que ha dado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni comporta la ocupación de elementos comunes y la Comunidad no se ha opuesto en el término de caducidad de cuatro años desde que se acabaron.

Conforme al articulo 566.8 del CCC los propietarios de una finca sin conexión a una red general de saneamiento o subministradora de agua, energia, comunicaciones, servicios de nuevas tecnologias u otros servicios, pueden exigir a los vecinos el establecimiento de una servidumbre de acceso de características adecuadas para obtener el servicio y con las conexiones más adecuadas.

Y según el artículo 559.33.3 los propietarios de elementos privativos pueden exigir la constitución de las servidumbres permanentes o temporales. absolutamente imprescindibles para efectuar obras de conservación y suministro de su elemento privativo.

Pero también la Comunidad tiene derecho a establecer servidumbres en elementos privativos diferentes de la vivienda si son indispensables para la ejecución de acuerdos de mejora adoptados por la junta o para el acceso a elementos comunes que no tengan ningún otro. (Artículo 559.33.2

553-37 DISPOSICIÓN DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS

Establece la obligación para la persona que enajena un elemento privativo de comunicar el cambio de titularidad a la secretaría de la Comunidad. Y en tanto no lo comunique responde solidariamente de las deudas comunitarias que puedan generarse.

Es una disposición nueva acertada porque añade una garantia más a la Comunidad.

553-38 OBLIGACIONES DE CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO DE ELEMENTOS PRIVATIVOS

En el articulo reformado se distinguen los siguientes elementos:

 

Elementos privativo

Elementos comunes

Elementos comunes de uso privativo.

Con respecto a los elementos privativos dice el articulo reformado que los propietarios los han de conservar en buen estado y mantener los servicios e instalaciones que emplacen.

Desaparece la categoría de elementos privativos de uso restringido: conducciones eléctricas, bajantes, montantes, cañerías que siendo comunitarias se hallan en un elemento privativo.

Con respecto a los elementos comunes dice el articulo 553.44 que la Comunidad ha de conservarlos de manera que se cumplan las condiciones de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad necesarias y ha de mantener en funcionamiento correcto los servicios y las instal·lacions. Los propietarios han de assumir las obras de conservación y reparación necesarias.

Y finalmente con respecto a los elementos comunes atribuidos al uso exclusivo de un propietario dice el articulo 553-43 que los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso exclusivo de un elemento común, asumen todos los gastos de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y de mantenerlos en buen estado.

Las reparaciones que se deban a vicios de la construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos o a reparaciones que afecten o beneficien a todo el inmueble, son a cargo de la Comunidad, a no ser que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservación,

553-39 RESTRICCIONES Y SERVIDUMBRES FORZOSAS

La Comunidad puede exigir aquellas servidumbres que deriven de acuerdos comunitarios de mejora adoptados por la junta o para el acceso a los elementos comunes que no tengan ningún otro y las necesarias para la ejecución de los acuerdos de supresión de barreras arquitectónicas.

Y los propietarios pueden exigir las servidumbres necesarias para   el acceso a las redes de suministro de servicios, como el de electricidad para vehículos eléctricos,Y no precisan acuerdo de la Junta.

553.40 LIMITACIONES DE USO

Los propietarios y los ocupantes no pueden hacer en los elementos privativos, ni en el resto del inmueble, actividades contrarias a la convivencia normal o que perjudiquen o hagan peligrar el inmueble. Tampoco pueden llevar a cabo las actividades que la ley o los estatutos prohiban.de manera expresa.

El texto ahora vigente està contenido en dos artículos: 40, referido a actividadades en la comunidad y 47, referido a acatividades en elementos privativos.

553-41 ELEMENTOS COMUNES

Son elementos comunes el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras y los ascensores, las antenas, y en general, las instalaciones y los servicios de los elemenbtos privativos que se destinan a uso comunitario o a facilitar el uso y el disfrute de los mencionados elementos privativos.

La única modificación de este precepto consiste en suprimir la expresión “servicios situados afuera de las paredes”, como un tipo más de elemento común, corroborando lo que se había venido afirmando respecto a los bienes privativos de uso restringido, en el sentido de que éstos siendo comunitarios se hallarían dentro de las paredes. Al desaparecer esta categoria de bienes, como los conductos de agua, gas, calefacción, redes energéticas, etc., tan comunitarios son si están paredes afuera como paredes adentro.

 

553-42-43 APROVECHAMIENTO DE ELEMENTOS COMUNES

En el titulo constitutivo o por acuerdo unànime de la junta se puede vincular el uso exclusivo de un elemento común: patios,jardines, cubiertas o terrazas. Esta vinculación no les hace perder su naturaleza de elemento común.

Los propietarios que se benefician de esta vinculación asumen todos los gastos de mantenimiento y conservación y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado.

Las reparaciones que se deban a vicios estructurales originarios o sobrevenidos o a reparaciones que afecten o beneficien a todo el inmueble, son a cargo de la comunidad, a no ser que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservación.

553-44 CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO DE LOS ELEMENTOS COMUNES

La Comunidad ha de conservar los elementos comunes del inmueble de manera que cumplan las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanqueidad y de seguridad neecsarias y ha de mantener el funcionamiento correcto de los servicios y de las instalaciones. Los propietarios han de assumir las obras de conservación y reparación necesarias.

La nueva redacción suprime la referencia a los bienes privativos de uso restringido, sometiendo a todos los elementos comunes a un mismo régimen de mantenimiento.

553.45 GASTOS COMUNES

Los propietarios han de sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, de acuerdo con las especialidades del titulo de constitución y de los estatutos.

La falta de uso de los elementos comunes no exime de contribuir a los gastos para su mantenimiento, a no ser que una disposición de los estatutos, que únicamente puede referirse a servicios o elementos especificados de una manera concreta, establezca lo contrario y con la excepción del articulo 550-32.2, según la cual los propietarios disidentes no están obligados a pagar los gastos de las nuevas instalacions o por los nuevos servicios comunes que no sean exigibles legalmente, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la Comunidad. Los propietarios sólo pueden disfrutar de las nuevas instalacions o servicios si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y mantenimiento.

La contribución al pago de determinados gastos sobre los cuales los estatutos establecen cuotas especiales diferentes de las cuotas de participación, entre las que se incluyen las de escaleres diferentes, piscinas y zones ajardinadas, se ha de hacer de acuerdo con la cuota específica.

El titulo de constitución puede establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponden a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute desproporcionado de elementos o Servicios comunes como conscuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales. Este incremento también se puede acordar por la junta de propietarios. El incremento nunca puede ser superior al doble de la cuota que le correspondería.

553.46 RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD

La Comunidad responde de las deudas que contrae con sus fondos y créditos y con los elementos privativos de beneficio común. Subsidiariamente responden los propietarios de los elementos privativos en proporción a su cuota de participación.

Para embargar los fondos, los créditos y los elementos privativos de beneficio común, es suficiente con demandar a la comunidasd en la persona de su Presidente.

Para embargar el resto de elementos privativos se ha de requerir al pago a todos los propietarios y demandarles personalment.

 

553.47 RECLAMACIÓN EN CASO DE IMPAGO DE GASTOS COMUNES

La presidencia o la administración pueden exigir, en un proceso monitorio el pago de las cantidades debidas por los gastos comunes.

La certificación de impago ha de contener:

  1. La liquidación de la deuda con la indicación de los conceptos impagados.
  2. La identificación del acuerdo o de los acuerdos de la junta de propietarios de la cual se derivan las cantidades reclamadas.
  3. La fecha y el lugar donde se han presentado al cobro los recibos impagados.
  4. El requerimiento de pago hecho al deudor.

Si el deudor se opone, la Comunidad puede instar y los tribunales han de decretar, sin necesidad de caución, el embargo perventivo del o de los elementos privativos del propietario deudor con tal de hacer efectivas las cantidades reclamadas, los intereses y las costes. Eln deudor puede dejar sin efecto el embargo si aporta un aval bancario por la citadaq cantidad.

En caso de imponerse las costes al deudor, se han de incluir los honorarios de asistencia lletrada y de procurador aunque la intervención de estos profesionales no fuera preceptiva según la ley.

 

553-48-52

553-53-59 PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARCELAS

Se han eliminado las alusiones a la urbanización, término que se ha sustituido por el de propiedad horizontal por parcelas.

Se ha reforzado la mayoría prevista para la extinción de la propiedad horizontal por parcelas y se fija en las 4/5 partes

Proyecto de Reforma del Libro V Título V Capítulo 3º relativo al régimen jurídico de la propiedad horizontal

Reforma

Santiago Roig

Abogado Administrador de Fincas

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Rehabilitar un edificio: pasos a seguir por la Comunidad

 

A veces de pie en el vestíbulo, otras en un pequeño recinto, en ocasiones en el despacho del Administrador, pero siempre todo de empezar y acabar con sus acuerdos.
A veces de pie en el vestíbulo, otras en un pequeño recinto, en ocasiones en el despacho del Administrador, pero siempre todo debe ser aprobado por ella..

Todo ello parece obvio e innecesario escribirlo. Pero se trata de un procedimiento aconsejado por el Colegio de Administradores de fincas de Barcelona i Lleida y que yo suscribo al 100 por 100.

 

La Comunidad de propietarios detecta anomalías, desperfectos o lesiones en el edificio que requieren obras de rehabilitación o mantenimiento o se han puesto de manifiesto por la Inspección Técnica del Edificio.

PASOS ACONSEJADOS

Contratación de un técnico

Contactar con un técnico especializado en rehabilitación: arquitecto o aparejador.

El técnico analizará la problemática detectada y emitirá un informe técnico que establecerá la gravedad y urgencia, recomendando las medidas a adoptar.

Creación de un Comité de obras

El Presidente de la Comunidad informa a los vecinos y propone la creación de un Comité de Obras para el seguimiento de las obras de rehabilitación.

La Comunidad acuerda contratar al técnico para hacer una diagnosis, el proyecto de rehabilitación , la dirección de las obras, la coordinación de seguridad y el control económico y todo ello bajo la supervisión del Comité.

Redacción de un proyecto y solicitud de presupuestos

La Comunidad de Propietarios aprueba el proyecto y la realización de las obras.

El Comité de Obras remite el proyecto a diferentes empresas constructoras para la presentación de varios presupuestos.

Dichos presupuestos se remiten al técnico, quien realiza un estudio comparativo de los mismos.

El técnico emite un informe y la Junta escoge a una de las empresas.

Aprobación de un presupuesto  y de la o de las derramas

El Comité de obras presenta a la Comunidad en Junta General el proyecto aceptado. Se recomienda prever todos los gastos en que se puede incurrir para evitar desembolsos extraordinarios. Se aprueban las derramas para llevar a cabo las obras.

Redacción de un contrato de ejecución de obra

Se redacta un contrato de obra con la empresa constructora. El técnico puede aportar un modelo.  Es aconsejable asesorarse con un abogado.

Se firma el contrato en que se establecen las condiciones técnicas, económicas, garantías, programación y duración de las obras y la fecha de comienzo. Se adjunta el proyecto al contrato.

El técnico tramita la licencia de obras y solicita las subvenciones a que haya derecho.

Seguro de  responsabilidad civil

El Comité de obras contrata un seguro de responsabilidad civil, complementario del que ya tiene la Comunidad, para los posibles riesgos en que se pueda incurrir a causa de las obras.

Antes de iniciar las obras el Administrador solicita a la empresa constructora:

Certificado de hallarse al corriente de pago con la AEAT y con la Seguridad Social, póliza de responsabilidad civil y todo riesgo de la construcción. (TCR)

La empresa constructora presenta el plan de prevención de seguridad y salud de la obra y la carta de garantía. El técnico comunica a la Administración laboral la apertura de un centro de trabajo.

Iniciada la obra se programan visitas de seguimiento con participación del técnico, el comité de obras, el Administrador y la empresa constructora.

El Administrador efectúa el cobro de las derramas aprobadas y el pago de las certificaciones de obra aprobadas por el técnico y con el visto bueno del Presidente o del Comité de obras.

Finalizada la obra el técnico emite el certificado de fin de obra y los documentos que correspondan según las obras realizadas.

Santiago Roig

Abogado

Administrador de Fincas

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Segregación, división, agrupación y agregación de fincas

Cuento de Navidad de Charles Dikens  El protagonista es el señor Ebenezer Scrooge, un hombre avaro y tacaño que no celebra la fiesta de Navidad a causa de su solitaria vida y su adicción al trabajo. No le importan los demás, ni siquiera su empleado Bob Cratchit, lo único que le importan son los negocios y ganar dinero. Cuando van a pedirle dinero para los pobres, Scrooge dice "¿No hay prisiones? ¿No hay asilos?" y dice que, si la gente muere, se detendrá la sobrepoblación, echando a la gente del sitio.
Cuento de Navidad de Charles Dikens
El protagonista es el señor Ebenezer Scrooge, un hombre avaro y tacaño que no celebra la fiesta de Navidad a causa de su solitaria vida y su adicción al trabajo. No le importan los demás, ni siquiera su empleado Bob Cratchit, lo único que le importan son los negocios y ganar dinero. Cuando van a pedirle dinero para los pobres, Scrooge dice “¿No hay prisiones? ¿No hay asilos?” y dice que, si la gente muere, se detendrá la sobrepoblación, echando a la gente del sitio.

Un cliente del despacho es propietario de un piso en un edificio. Su esposa, por otra parte, es propietaria del 100 por 100 de las acciones de una sociedad que a su vez es propietaria de otro piso en el mismo edificio. Los estatutos de la Comunidad determinan que los gastos de portería y administración, que representan el 50 % de los gastos totales de la Comunidad, se distribuirán a partes iguales entre todos los propietarios.

Con la idea de pagar menos gastos comunitarios, nuestro cliente nos hace la siguiente consulta:

¿Es posible agrupar dos fincas pertenecientes a dos propietarios distintos?

Y para responderle elaboramos el siguiente informe:

 

Una finca registral puede aumentar o disminuir su cabida si se le añade o se le resta superficie. Los cambios en la configuración originaria de una finca se producen principalmente por una SEGREGACIÓN de una porción de la finca inscrita, por una AGRUPACIÓN de una finca inscrita con otra, por una AGREGACIÓN de una finca o porción de finca a una finca inscrita, y por una DIVISIÓN de finca en fincas registrales independientes.
Todas estas modificaciones de fincas o cambios en la propiedad tienen que ser realizadas por el titular registral de la finca y registrarse en el Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentre el piso o local.

Para el caso de la división de un local, se dejará paso a dos nuevos locales, independientes, cerrándose el folio dedicado al antiguo local o modificándose en los casos de segregación y agregación.
Hablaremos de AGRUPACIÓN DE FINCAS cuando se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con una nueva descripción, se inscribirán con número diferente haciendo mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas. En otras palabras, se permite agregar o añadir una fracción o parte de un piso o local a otra unidad independiente que ya existía previamente. Se precisa hacer dos matizaciones:

1. Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a ella.
2. Podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine, de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación.
     La SEGREGACIÓN y la DIVISIÓN son operaciones de modificación de fincas muy semejantes.  La división, se refiere a un “todo” que se fracciona y cuyas fincas resultantes son más de una y no hay finca resto, en tanto que  la segregación se refiere a una “parte”, de un piso o de un local, que se hace independiente del elemento privativo al que pertenecía, en otras palabras se trata de separar de la finca originaria una porción para que constituya finca independiente.

Finalmente, la AGREGACIÓN supone añadir a una finca inscrita una finca o porción segregada de otra finca. La finca que se agrega, o la suma de las fincas que se agreguen, no pueden ser superiores a la quinta parte de la finca receptora de la agregación.
Los requisitos que se exigen por parte de la legislación de la Propiedad Horizontal, tanto estatal como autonómica, han experimentado un cambio sustancial en estos últimos años. En este sentido, indicar que desde la perspectiva de la legislación estatal y hasta el pasado mes de Junio de 2013, el ya derogado artículo 8 de la Ley de Propiedad de 1960 señalaba que, para este tipo de actuaciones de dividir, segregar o agregar pisos o locales, era necesario el acuerdo por unanimidad de la Junta (algo imposible en algunas Comunidades), así como el visto bueno de los afectados; lo que se traducía en verdaderos enfados y conflictos entre los vecinos.

Sin embargo, esta situación cambia con la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, rompiendo la unanimidad y exigiendo únicamente las tres quintas partes de propietarios y de las cuotas de participación.

Por el contrario, la legislación catalana vigente con la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, regula que no se precisa el consentimiento de la junta de propietarios para la modificación del título de constitución si la motivan, entre otros, las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, para el supuesto que los estatutos así lo establezcan.

Por Montserrat Pros Parellada

Abogada

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