Árboles y responsabilidad en terrazas privativasSegún la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid Sentencia 78/2002 de 10/02/2003,  la responsabilidad en terrazas privativas es de la Comunidad de Propietarios y por ello es responsable de los daños ocasionados al propietario de un piso como consecuencia de  las obras de ajardinamiento efectuadas por el propietario de un piso superior. La Comunidad no puede ser pasiva  y debió controlar las obras. Por ello:  ¡cuidado!,  las Comunidades tienen responsabilidad en terrazas privativas al consentir que se planten árboles  : porque la terraza-cubierta es siempre a estos efectos elemento común y por tanto su conservación y mantenimiento corresponde a la Comunidad de Propietarios.

Según la sentencia citada, en escritura pública se constituyó en régimen de propiedad horizontal la finca-edificio que constaba de dos plantas bajo rasante, planta baja, tres plantas sobre ésta  y otra con un pequeño torreón, estando el resto no edificado como zona ajardinada y un pequeño vaso de piscina. Las terrazas anexas a los pisos son de propiedad privativa. Uno de los pisos tiene una terraza de uso privativo, parte de la cual se extiende sobre un piso inferior al que sirve cubierta y en la cual el propietario del piso superior, el demandado, ha efectuado diferentes obras consistentes en la colocación de jardineras. impermeabilización y nuevo solado, realizado en diversas etapas, llegando a constituir la terraza un verdadero jardín con arbustos grandes e incluso árboles bajos y con pleno conocimiento de la Comunidad de propietarios codemandada.

Como consecuencia de tales obras en la terraza del piso superior, el piso inferior de las actoras ha resultado con filtraciones en el techo y paredes de diversas habitaciones, que últimamente se han concentrado en el comedor, sala de estar, cuarto de baño y cocina, que tienen su origen en el recrecimiento de la albardilla perimetral, en los sumideros junto a la bajante de aguas pluviales y en la canaleta perimetral exixtente en la terraza.

Continúa diciendo la Sentencia que el demandado debe indemnizar a las actoras en los daños causados en su piso como consecuencia de las filtraciones de la terraza y también a ejecutar las obras necesarias en su terraza para evitar definitivamente dichas filtraciones.

Suponiendo que la terraza sea elemento privativo no puede realizar obras que perjudiquen a otro propietario y además viene obligado a mantener en buen uso la terraza para no perjudicar a otros propietarios, resarciendo los daños ocasionados por su descuido, y si entendiéramos que la terraza es elemento común, porque ha realizado obras sin permiso ni consentimiento de la Comunidad.

Pasando a examinar el recurso interpuesto por la Comunidad demandada, la primera cuestión debe centrarse en la naturaleza jurídica de la terraza, es decir, si es un elemento común por naturaleza o por destino o bien es un elemento privativo. Aunque según la escritura de división horizontal y los estatutos, la terraza es un anejo privativo del piso que hemos llamado superior, y siendo obligación de los propietarios sufragar los gastos de mantenimiento de la misma, esta terraza es cubierta del piso inferior y la superficie de la terraza, en su función estructural de elemento de cubrición del edificio, la terraza-cubierta actúa en la práctica en beneficio común y defiende del agua de lluvia a los que están debajo y de ahí que las reparaciones no ordinarias corresponden a la Comunidad de Propietarios, y por tanto, a estos efectos, las terrazas-cubierta tienen siempre un cierto carácter de elemento común y en cuanto a los daños que por su estado causen  nunca pueden ser ajenas aquellas, sin perjuicio en su caso de las acciones que le puedan corresponder contra el propietario del piso del que es anejo.

Y afirma la Sentencia: A partir de lo dicho y de acuerdo con la anterior doctrina expuesta la responsabilidad de reparar el daño y sus causas para evitar las filtraciones del piso de las actoras, alcanza también a la demandada Comunidad de Propietarios, porque la terraza-cubierta es siempre a estos efectos elemento común y por tanto su conservación y mantenimiento corresponde a la Comunidad de Propietarios. La Comunidad de Propietarios ha sido harto permisiva por las importantes obras que se han realizado en la terraza superior, cuando afectaban a elementos comunes y porque esa actitud pasiva de la Comunidad en contra de lo prevenido en el artículo 13.5 de la LPH, no impidiendo las obras de construcción de un medio jardín botánico y por muy privativa que fuera formalmente o vigilando su realización y mantenimiento dada la previsibilidad  de las posibles filtraciones, da lugar a una omisión culposa de la Comunidad demandada.

Consulta más amplia en nuestro post, Las terrazas comunitarias: uso privativo y daños a terceros.

Sentencia Audiencia Provincial de Madrid 78/2003 de 10 de Febrero

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