Una parte del edificio es propiedad común de todos los propietarios
Una parte del edificio es propiedad común de todos los propietarios

Es frecuente en la práctica profesional que se nos efectúen diversas consultas con relación a las terrazas de la Comunidad de propietarios, a veces sobre su reparación, en ocasiones con respecto a los daños ocasionados a terceros por causa de filtraciones en las mismas.

Casi siempre me veo en la tesitura de responder en casi todos los casos que su mantenimiento, reparación o los daños a terceros ocasionados por causa de filtraciones han de ir a cargo dela Comunidad por tratarse las terrazas de elementos comunes.

Y ello, en un caso concreto, que tuvimos que resolver, porque se trata de una terraza que constituye la cubierta de un local que beneficia únicamente al mismo, pero, dicho local es uno de los elementos comunitarios que figura en la escritura de división horizontal. En este ejemplo, la terraza no es un elemento común, cuyo uso privativo se ha cedido. Es un elemento común que por tanto puede ser usado por todos los propietarios.

Una excepción sería la de aquellos casos en que se ha cedido el uso privativo de la terraza, por ejemplo, al propietario del piso inferior, quien ha ocasionado daños en el suelo de la misma, al no haber efectuado su mantenimiento y haberse estancado el agua al no haber desatascado los desagües.

Se me planteó en otra ocasión el caso de una propietaria que había dado a luz a una preciosa criatura, se dio cuenta que a lo largo de toda la terraza de su vivienda se deslizaba a medio metro de altura del murete circundante de un metro, un raíl que se había colocado para hacer de soporte a una grúa, previendo el constructor tener que alzar determinadas cargas desde la misma. Pues bien, temiendo que su hijo pudiera sufrir un percance, hizo levantar una baranda de cristal sobre el muro, que imposibilitaba una posible caída del niño. Pero este elementó se sujetó con clavos metálicos sobre el mismo.

Está claro que en caso de sufrir daños este murete por la oxidación de los elementos metálicos de soporte, la reparación debería ir a cargo de la propietaria que los instaló, como0 causante del daño.

Imaginemos ahora una comunidad de propietarios formada por un parking, encima del cual se hallan las viviendas.
En el vestíbulo de las viviendas existe un hermoso jardín que con el tiempo se ha ido poblando de diversos arbustos y árboles. Sucede que en el techo del garaje empiezan a aparecer filtraciones. Y finalmente diré que en los estatutos de la Comunidad una cláusula establece que los gastos de conservación y mantenimiento del jardín serán a cargo de los propietarios de las viviendas, que son quienes disfrutan de tan idílica vista arbórea .
Pues bien este caso, real, se solucionó tras efectuar las siguientes comprobaciones y razonamientos:

Primero: Tratándose de un edificio con una antigüedad de 20 años, en dicho espacio de tiempo nunca se rehabilitó la impermeabilización de la terraza.

Segundo: El arquitecto contratado por la Comunidad constata que las raíces de los árboles en ningún caso han traspasado las diferentes capas de impermeabilización.

Tercero: Se han producido filtraciones en diferentes lugares de la impermeabilización, no siendo visibles los lugares de erosión, pero que resulta con claridad de las diferentes pruebas de agua que se han llevado a cabo.

Solicitado un presupuesto, en el mismo podían distinguirse tres componentes principales: uno referido al jardín y consistente en todo el movimiento de tierras y de árboles y de renovación del mismo, uno segundo referido a la rehabilitación de la impermeabilización de la terraza y el tercero consistente en la reparación de los daños ocasionados en el techo del parking: el principal, la reparación y protección de las vigas metálicas.

Pues bien, existiendo una cláusula estatutaria que estipulaba que los gastos de conservación y mantenimiento del jardín era de exclusiva responsabilidad de las viviendas, se consideró que los gastos de movimiento de tierras y de árboles deberían ir a cargo únicamente de los propietarios de las viviendas y que los gastos de reparación de la impermeabilización del jardín y la reparación del techo del garaje, deberían ir a cargo de los propietarios del parking y de las viviendas según los coeficientes señalados en la escritura de división horizontal.

Y ello porque se consideró:

UNO: El jardín, se hallaba sobre una terraza que por sí misma era un elemento común, aunque lo fuera de uso privativo.

DOS: Se había comprobado que los árboles y arbustos no habían ocasionado los desperfectos en las diferentes capas impermeabilizadoras.

TRES: Finalmente se consideró que la cláusula que atribuía la conservación y mantenimiento del jardín a los propietarios de las viviendas, hacía referencia a labores ordinarias de mantenimiento y no a la reparación de los elementos estructurales.

CUATRO: Siendo el componente principal del gasto el movimiento de tierras y de árboles, así como la renovación del jardín, se alcanzó el acuerdo de atribuir este gasto a los propietarios de las viviendas por ser quienes disfrutaban de los elementos sobrepuestos a la terraza: la vista arbórea a la que ya hemos aludido.
En fin, hasta aquí el relato de algunas de mis experiencias profesionales en este tema. A continuación transcribo parcialmente algunas sentencias que dan luz a las afirmación aquí contenidas.

Audiencia Provincial de Granada, Sección 4ª

Sentencia de 19 de Octubre 2012

rec. 299/2012 La Ley 202152/2012

Nº de Sentencia 421/2012

Nº de recurso: 299/2012

Ponente: Juan Francisco Ruiz-Rico Ruiz

La terraza, elemento común

La terraza cubierta objeto de la Litis no viene descrita en la escritura pública y se sitúa entre los dormitorios y el edificio colindante, y nada tiene que ver con la denominada terraza principal y terraza lavadero.

Ninguna duda ofrece, pues, su carácter de elemento común del edificio en cuanto forma parte de la cubierta del mismo, tal como viene declarando la jurisprudencia, por todas la STS de 30/03/2007: “tratándose de terrazas que sirven de cubierta al edificio, como es el caso, la sentencia de 25 de julio de 1.995, con apoyo una anterior de 10 de Febrero de 1992, afirma que “las terrazas que sean cubierta de todo o parte del inmueble (estas últimas llamadas terrazas de nivel) tienen, en principio,  la conceptuación legal de elementos comunes del edificio, pues así lo establece el artículo 396 del Código Civil.

La terraza, elemento común no esencial, puede ser de uso privativo

También ha señalado esta Sala, que dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre los elementos comunes por naturaleza o esenciales. imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos y locales; y por destino o no esenciales, admitiéndose que estos últimos , entre los que se encuentran las terrazas comunitarias, pueden ser, por esta razón, desafectados de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, a favor de uno o varios de los propietarios de los pisos y locales, excluyendo en este uso al resto. La desafección de elementos comunes no esenciales es posible en la medida en que el artículo 396 no es en su totalidad de “ius cogens”, sino de  “ius dispositivum” (Sentencias de esta Sala de 23 de mayo de 1984, 17 de junio de 1988, entre otras), lo que permite que bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la Comunidad de Propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos  m(desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean   por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas o nivel o cubiertas de parte del edificio, etc.

La desafectación de un elemento común no esencial , como las terrazas, no implica que tal bien deje de tener tal consideración; tan sólo supone una variación respecto del uso del mismo que cabrían hacer a todos los propietarios con arreglo a su cuota, configurándose el uso privado o exclusivo como una excepción a lo que constituye  regla general en el régimen de propiedad horizontal.

Incluso, aunque los títulos de propiedad  o la escritura de división horizontal incluyan la terraza dentro de la descripción, linderos o superficie de la vivienda en cuestión, esto no le hace perder su carácter de elemento común, aunque sea de uso exclusivo, en cuanto a su condición de elemento estructural que sirve de cubierta a los pisos inferiores. Por consiguiente, de acuerdo con el artículo 10 de la LPH, es obligación de las Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, de modo que reúna las adecuadas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

Audiencia Provincial de Girona, Sección 2ª

Sentencia de 25 de Noviembre 2002

rec. 562/2002.

Nº de Sentencia: 561/2002

Ponente: Joaquín Miguel Fernández Font

LA LEY 197147/2002

La responsabilidad de quien ocasiona el daño en el elemento común de uso privativo

El artículo 9.11 de la LPH establece que el propietario está obligado a mantener en buen estado de conservación su propio piso o local o instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la Comunidad o a los otros propietarios, resarciendo de los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

Tribunal Superior de Justicia Cataluña

Sala de lo Civil y penal

Sentencia de 2 de Febrero 2012

rec. 144/2011

Ponente María Eugenia Alegret Burgués

Nº Sentencia:12/2012

LA LEY: 36056/2012

Los gastos por reparaciones estructurales están excluidos de las cláusulas estatutarias que eximen de contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento

Se trata de la impugnación de un acuerdo comunitario en virtud del cual se dispuso que la demandante debía sufragar por coeficientes las obras de rehabilitación de la escalera comunitaria del inmueble. Desestimación de la demanda.

Cláusula estatutaria que excluía a los locales de la planta baja  de los gastos de conservación y mantenimiento de la escalera. Conforme a la normativa catalana, los gastos debidos a vicios de la construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afectan y benefician a todo el edificio, deben ser pagados por todos los propietarios.

En este caso los gastos derivan de la necesidad de reforzar la estructura de la escalera dada la vetustez y antigüedad de la finca, que es del siglo XIX, y por tanto, no pueden estar incluidos en la cláusula de exención pactada en los estatutos. Las obras redundan en beneficio, sin excepción, de todos los propietarios del inmueble, manteniendo el valor de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños.

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31 Replies to “Las terrazas comunitarias: uso privativo y daños a terceros.”

  1. hola le remito este comentario como desesperación a una situación de vecinos, si pudiera hacer luz sobre el tema le estaría agradecido, se trata que hemos detectado una humedad y filtración d una terraza comunitaria pero de un ático osea uso determinado a una vivienda de ático, este vecino siempre monta una piscina en la terraza cada verano y desde hace tres años venimos sufriendo humedad cada invierno se le arregla y al año siguiente el problema otra ves donde mismo y en el mismo sitio ya cansados no sabemos si tiene cabida legal prohibir las piscinas o tiene obligación de reponer el de sus actos que hacemos gracias saluods

    1. En primer lugar enviarle un requerimiento fehaciente comunicándole las molestias y los daños ocasionados que debería compensar. Darle un plazo de un mes para que cese en esta actividad y se le avisa de que en caso contrario se interpondrá una acción judicial solicitando la cesación de la actividad y solicitando la compensación de los perjuicios causados.

      Todo ello en base al Artículo 553-40 Código Civil de Cataluña

      1. Los propietarios y ocupantes de los elementos privativos no pueden realizar en los mismos actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el edificio. Tampoco pueden realizar las actividades que los estatutos o la normativa urbanística y de usos del sector donde se halla el edificio excluyen o prohíben de forma expresa.

      2. El presidente o presidenta de la comunidad, si se realizan las actividades a que se refiere el apartado 1, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien las realice que deje de realizarlas. Si la persona requerida persiste en su actividad, la junta puede interponer contra los propietarios y ocupantes del elemento privativo la acción de cesación, que debe tramitarse de acuerdo con las normas del juicio ordinario. Una vez presentada la demanda, que debe acompañarse del requerimiento y de la certificación del acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, entre las cuales, la cesación inmediata de la actividad prohibida.

      3. La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas continúan, a instar judicialmente a la privación del uso y goce del elemento privativo por un periodo que no puede exceder de dos años y, si procede, a la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.

      Ha de quedar claro que antes de llegar a una acción judicial sería mejor recurrir a una actividad de mediación

      Con respecto a la mención que hace este artículo de que se trate de una actividad prohibida en los estatutos, comprueben si lo está, y si no podrían instar su modificación, prohibiéndola, pero el propietario afectado debería dar su consentimiento.
      Por ello, el camino idóneo sería solicitar la cesación de la actividad por las causas que nos da este artículo:
      actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el edificio.

      Pero como ya le he comentado cabría también prohibir esta actividad en los estatutos. Acuerdo éste que debería aprobarse por 4/5 partes de los propietarios. Dicho acuerdo debería inscribirse en el registro de la propiedad. Si se lograra dicho acuerdo y el propietario afectado no lo impugnara, quedaría convalidado en el plazo de un año. En cualquier caso sería de aplicación a nuevos propietarios.

      Cordialmente,
      Santiago Roig

  2. Hola, buenas tardes.
    Me pongo en contacto con ustedes para hacerles las siguientes consultas.

    Soy el presidente de una comunidad de vecinos.
    El tejado del edificio está compuesto por unas terrazas de uso privativo.
    En una de estas terrazas hay goteras y habrá que repararla.
    Ante este asunto tenemos varias dudas y nos gustaría que nos pudieran ayudar:

    1- Si es una terraza de uso privativo ¿los gastos de reparación tienen que asumirlos todos los vecinos o solamente aquel que disfruta de la terraza?

    2- ¿Cómo puede ser que un vecino que disfruta de esta terraza, y yo no, en caso de problemas yo tenga que pagarle parte de la reparación?

    3- ¿Es la ley quien establece que estas reparaciones deban ser asumidas por todos los vecinos o los estatutos? ¿Se puede establecer en los estatutos que los vecinos que disfrutan de estas terrazas sean los encargados de pagarse sus reparaciones o estaría contradiciendo la ley y por tanto no tendrían valor?

    4- El vecino que disfruta de esta terraza y que por tanto tiene más metros cuadrados de disfrute que cualquier otro vecino ¿debería pagar más cuota de reparación del problema?

    5- ¿Las cuotas comunitarias deberían ser superiores para los vecinos que disfrutan de estas terrazas de uso privativo por el hecho de disfrutar de más metros cuadrados (tanto cuotas ordinarias como por derramas)?

    6- Los dúplex ¿deberían pagar el doble en los gastos comunitarios como en las derramas?

    Muchas gracias por todo.
    Este año me toca ser presidente y tengo bastantes problemas.

    1. Primero
      Si es una terraza de uso privativo ¿los gastos de reparación tienen que asumirlos todos los vecinos o solamente aquel que disfruta de la terraza?

      La terraza es un elemento que forma parte de la estructura de la Comunidad. Es pues por naturaleza un elemento común de uso exclusivo y por ello su reparación se hace a cargo de la Comunidad y de todos los propietarios.

      Segundo
      ¿Cómo puede ser que un vecino que disfruta de esta terraza, y yo no, en caso de problemas yo tenga que pagarle parte de la reparación?

      Por la naturaleza de elemento común.

      Tercero
      ¿Es la ley quien establece que estas reparaciones deban ser asumidas por todos los vecinos o los estatutos? ¿Se puede establecer en los estatutos que los vecinos que disfrutan de estas terrazas sean los encargados de pagarse sus reparaciones o estaría contradiciendo la ley y por tanto no tendrían valor?

      Es por ley: artículo 553-41 del Código Civil Catalán: Artículo 553-41 Elementos comunes

      “Son elementos comunes el solar, jardines, piscinas, estructuras, fachadas, cubiertas, vestíbulos, escaleras y ascensores, antenas y, en general, las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos.”

      En mi opinión es éste un precepto que no puede ser objeto de modificación, porque es esencial para el mantenimiento de la Comunidad, porque el que todos los propietarios deban contribuir a los gastos comunes garantiza el mantenimiento del edificio.

      Cuatro
      El vecino que disfruta de esta terraza y que por tanto tiene más metros cuadrados de disfrute que cualquier otro vecino ¿debería pagar más cuota de reparación del problema?

      No. La cuota de participación en los gastos se halla en el título de constitución. Los metros de las terrazas no reciben el mismo valor que los metros de la propia vivienda a efectos de establecer la cuota de participación en la titularidad de los elementos comunes y en la atribución de gastos.

      Cinco
      ¿Las cuotas comunitarias deberían ser superiores para los vecinos que disfrutan de estas terrazas de uso privativo por el hecho de disfrutar de más metros cuadrados (tanto cuotas ordinarias como por derramas)?

      No por lo ya contestado en el apartado anterior.

      Seis
      Los dúplex ¿deberían pagar el doble en los gastos comunitarios como en las derramas?

      No por el hecho de ser dúplex, si no por un elemento principal, los metros de la vivienda y otros parámetros que inciden en el valor de la propiedad, como la luz de la vivienda. El sótano de un edificio no tiene el mismo valor que un ático.

      Cordialmente
      Santiago Roig

    2. El vendedor tenia una finca que la dividió horizontalmente en dos,una de ellas compramos nosotros con una terraza de uso exclusivo con mantenimiento y reparación y q es el tejado de parte de la finca restante,posterior vendió esta a otro,que reformo y subió una pared peganda a la terraza sin aislamiento alguno y modificando la salida de agua original,bien al cabo de los años el suelo se ha deteriorado y le entra agua a la habitación, me esta reclamando los daños y el aislamiento de terraza, cuando jamas a existido un aislamiento , lo lógico es que sea a cargo de los dos pero el me dice que no va a pagar y que nos corresponde a nosotros, gracias

  3. HOla,buenas tardes. Mi pregunta es: Tenemos una terraza de uso comun, la cual tiene el uso y disfrute la propietaria del primer piso. Pues bien. Dicha terraza, esta metiendo humedades a un bajo comercial ( propiedad tambien de la dueña del primer piso), con lo que dice que tenemos que hacernos cargo de la reparacion de la terraza. Esta propietaria hace un mal uso de la terraza, ya que, pone mesas y sillas, que debe arrastrar constantemente cuando hace fiestas, Hace barbacoas, los perros rascan en el suelo, y limpia con productos de limpieza abrasivos, frotandolos con un cepillo de raices, tiene macetas grandes que tiene que arrastrar cuando limpia la terraza, etc.. Nosotros creemos que hace un mal uso de la terraza, y la impermeabilizacion de la misma, se ha visto afectada por esto. Creeemos que deberia correr con los gastos dicha vecina. Es eso posible?
    Gracias.

    1. Conforme al artículo 553-42 del Código Civil de Cataluña:
      Artículo 553-42 Aprovechamiento de elementos comunes

      1. El uso y goce de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y debe adecuarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad.

      2. Puede vincularse, en el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta de propietarios, el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del edificio o demás elementos comunes a uno o varios elementos privativos. La atribución exclusiva e inseparable a elementos privativos del uso y goce de una parte de los elementos comunes no les hace perder dicha naturaleza.

      3. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y goce exclusivo de los elementos comunes, en el caso a que se refiere el apartado 2, asumen sus gastos ordinarios de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. Los gastos estructurales, de refacción y los demás gastos extraordinarios son comunes.
      Usted comenta en su consulta que ustedes opinan que es el resultado del mal uso de la terraza la causa del déficit de impermeabilización.
      En cualquier caso es un problema de prueba.

      Artículo 1902

      El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.
      acudir a los artículos 1093 y 1902 del Código Civil que regulan la responsabilidad extracontractual y que resultan de aplicación:

      Ustedes pueden negarse a reparar los daños. El propietario afectado puede demandar a la Comunidad. En este caso ustedes deberán probar que dicho propietario ha omitido el cuidado debido en la terraza y que ha efectuado actos que han afectado su impermeabilización.
      En cualquier caso, intenten llegar a un acuerdo.
      Saludos,
      Santiago Roig

  4. Buenos días!
    Acabo de ser nombrado presidente de mi comunidad. Nuestro edificio cuenta con un ático en el que hay una terraza en la parte superior. Esta terraza es (según escritura) comunitaria y de uso privativo. Durante varios años la dueña de dicho ático a modificado esta terraza, ha hecho un cerramos yo de aluminio, ha instalado un ja uso, ha instalado una ducha, ha cambiado las baldosas…. A día de hoy nos comenta esta vecina que tiene humedad es en su casa y que es deber de la comunidad hacerse cargo de los gastos para repararla. Mi primera respuesta ha sido que no, que al haber modificado la terraza a su antojo es ella la responsable de dichas humedad es y que debe de hacerse cargo de su reparación.
    Me gustaría saber si estoy en lo cierto. De todas maneras voy a convocar una junta para tratar este tema. Podríamos negarnos los vecinos a pagar dicha reparación?
    Muchas gracias

    1. Buenas tardes señor Comas,
      La terraza es un elemento estructural, que aunque sea privativo, su rehabilitación corresponde a la Comunidad, al igual que la fachada, las instalaciones comunes, etc…
      Pero en el supuesto de que las filtraciones que padece la usuaria de la terraza, sean consecuencia del mal uso que ha hecho de la misma, le corresponde a ella su rehabilitación.
      Antes de convocar una junta extraordinaria, sopese la opinión que estos hechos merecen al conjunto de propietarios.
      Saludos cordiales,
      Santiago Roig

  5. Hola, mi pregunta es, a quien hay que dirigirse para modificar la ley que dice que las terrazas comunitarias con uso privativo, tenga que la comunidad se haga cargo de sus gastos y pase a ser un gasto exclusivo de el propietario que hace uso de esa terraza comunitaria??
    Donde o a quien debo dirigirme exactamente para hacer esa peticion??
    Vivo en Palma de Mallorca
    Gracias

    1. Antes de responderle debo comentarle que la Comunidad únicamente responde de la reparación de los elementos estructurales de la terraza, pues se considera que son una parte del edificio, parte de su envoltura, como las terrazas, las paredes o el suelo.
      Pero corren a cargo del propietario los gastos normales de mantenimiento y aquellos daños que él mismo ha ocasionado.
      Modificar una Ley no es fácil.
      Puede transmitir sus reflexiones a los partidos políticos o a las instituciones, como los Colegios de Administradores de Fincas.
      El camino a seguir podría ser: La iniciativa legislativa popular o iniciativa popular (ILP o IP), también conocida como iniciativa ciudadana es un mecanismo de democracia semidirecta; se refiere a la posibilidad amparada en la Constitución, de que las personas puedan presentar iniciativas de ley, sin ser representantes populares en sus respectivos congresos; dichas iniciativas de ley, deberán estar avaladas por una cantidad de firmas, para que se puedan tomar en cuenta por su respectiva cámara legislativa. Dichas iniciativas pueden versar sobre asuntos públicos, como puede ser una reforma de un estatuto o una ley, o incluso una enmienda constitucional.

      La iniciativa puede ser directa o indirecta. Si es directa, la presentación de la iniciativa desemboca en un referéndum para aprobarla o rechazarla. En el caso de las iniciativas indirectas, la petición es tomada en consideración por el legislativo, quien decide si se convoca o no el correspondiente referendo.
      Le adjunto el link en que he encontrado este comentario.
      https://es.wikipedia.org/wiki/Iniciativa_legislativa_popular#Espa.C3.B1a

  6. Buenos días. Me pregunta va relacionada con el uso y disfrute de una terraza comunitaria. El vecino del ático disfruta de una terraza comunitaria hasta tal punto que ha realizado obras en ella y ha construido dos habitaciones. Cuando ha habido algún problema de recalo al piso inferior e incluso recalo en el tejado de esas dos habitaciones que ha construido en la terraza, pide que sea la comunidad quién las repare y las pague. Cuando él ha estado de presidente lo ha hecho sin pedir permiso a nadie. Dice que tiene el permiso de la comunidad, pero nadie ha visto ese acta (hace muchos años que hizo la obra). ¿Dónde puedo conseguir los estatutos de mi comunidad? ¿Y el acta dónde presuntamente se recoge que tiene permiso para construir en la terraza comunitaria? Paga la misma cuota que el resto de propietarios. Mañana tenemos reunión y me gustaría poder rebatir sus argumentos.
    Gracias. Saludos.
    María M.

    1. Buenos días señora Peinado,
      Los estatutos de las Comunidad y as normas de la Comunidad que definen los usos de los elementos comunitarios se hallan en la escritura de división horizontal. Dicha escritura debería obrar en poder del Administrador, en cualquier caso se hallará inscrita en el registro de la propiedad.
      El libro de actas es custodiado por el Secretario de la Comunidad. Generalmente es el Administrador quien cumple esta función.
      Las cuotas se pagan en función del coeficiente o coeficientes señalados en la escritura de división horizontal. Si un propietario ha aumentado la superficie construida y no se ha modificado la escritura de división horizontal, se siguen aplicando los coeficientes que ésta señala.
      En mi opinión si el propietario al que usted se refiere ha efectuado obras en la terraza, este hecho sería susceptible de abrir una duda acerca de si le corresponde a la Comunidad la rehabilitación de la misma.
      Reciba un cordial saludo,
      Santiago Roig

  7. Soy propietaria de unos locales sobre los que el vecino del primer piso disfruta del uso privativo de la cubierta pero no tiene ninguna relacion con la comunidad de vecinos del edificio colindante. Me encuentro en la situacion de que el vecino no me permte accecder a la terraza que me esta creando filtraciones de agua en mis locales pq posiblemente el aislamiento este deterioriado. Desearia se arreglase pero si no nos permite el arreglo desde la misma como poder subsanar los daños que me crea. Gracias

  8. Buenos días:
    Soy vecino de una propiedad situada en un ático y comparto usufructo de un terrado con el vecino de al lado (es un terrado del que sólo mi vecino y yo, creo que por “derechos adquiridos”, compartimos el usufructo, y dicho terrado está situado al 100% sobre mi vivienda -del otro terrado comunitario tienen llave el resto de vecinos-).
    Respecto a este terrado, me han surgido dos grandes dudas:
    1) Este terrado no figura inscrito en las Escrituras, ni en la de la finca comunitaria, ni en la de compraventa de mi ático en propiedad (cuando se construyó esta finca -en 1967-, dos de las cuatro viviendas situadas en la planta Ático se las quedaron el constructor de esta finca y su hermano, quedándose ellos dos con el acceso exclusivo al terrado superior en cuestión -en el cual hay construídas dos “casetas” o cuartos trasteros que utilizaban para la lavadora, uno para cada hermano, y utilizaban el exterior para tender la ropa-). Hay que aclarar que, desde este terrado, hay un acceso relativamente fácil a las viviendas inferiores (los áticos de los dos hermanos ya citados) a través de sus respectivas terrazas, y además existe un terrado comunitario en la parte posterior del edificio (éste sí consta inscrito en la Escritura de la finca, y tiene permitido el acceso al resto de los propietarios). Actualmente, los dos áticos en cuestión tienen distintos propietarios -mi vecino y yo- desde 1998 y 1997 respectivamente, quienes seguimos teniendo el acceso exclusivo al citado terrado “comunitario de uso privativo”, y sólo nosotros dos tenemos llave de él -por supuesto, facilitamos el acceso a quien lo precise, ya sean vecinos o servicios de instalación y reparación que necesiten irremediablemente operar desde ahí, pero sin dejarles llave alguna-. Aclarar también que no consta, por escrito en el acta o documento de constitución de esta propiedad, ninguna mención a ningún acuerdo unánime de la junta de propietarios que especifique la atribución en exclusiva del usufructo de este terrado a los dos propietarios iniciales -partiendo ya de que éste no consta inscrito-, y, en consecuencia, desconozco si los actuales propietarios gozamos del derecho adquirido de tal usufructo, alegando la privacidad y la preservación de la intimidad y seguridad en los dos áticos afectados. Así pues, habiendo transcurrido ya casi 50 años desde la construcción y constitución de los documentos de esta finca, habiendo permanecido las llaves del “terrado fantasma” únicamente en poder de los dos áticos de siempre, y habiendo un terrado comunitario reconocido -y accesible- por todos los propietarios, desconozco si estamos obligados a abandonar la exclusividad del usufructo de este terrado tan especial, en el caso de que el resto de propietarios así lo exigiese, para que les cediésemos copia de las llaves de éste a todos ellos (o, si por el contrario, cualquier irregularidad -sancionable o no- o cualquier vacío legal al respecto haya prescrito ya y podamos continuar como hasta ahora, aunque sólo sea acogiéndonos a los derechos adquiridos).
    2) La otra duda (mucho menos importante para mí) viene dada por los niños del vecino de al lado, a quienes he tenido que llamar la atención en 4 ocasiones por subir al terrado -el terrado compartido del punto 1) que hay sobre mi vivienda- para jugar, correr y saltar, de modo que parece que vaya a caer el techo sobre mí, habiendo tenido que hablar con los padres para decirles que el terrado de arriba es sólo servidumbre y no es un lugar de recreo, pues pueden jugar perfectamente en la terraza de su propia vivienda -que es bastante grande-, y no compré el ático para que “pateen salvajemente” sobre mí (yo no subo arriba a jugar con nadie ni llevo a nadie para ello, por lo que le pido al vecino que lo respete, ya que compartimos derecho de paso, y más siendo sobre mi vivienda). Querría que me asesorasen si tengo razón o, si por el contrario, he de permitir que suban arriba a jugar (a pesar de lo aquí escrito, la relación con mi vecino es buena, sobre todo, teniendo en cuenta que somos los dos únicos propietarios con acceso a este terrado).
    Gracias de antemano por su asesoramiento y, rogando me disculpe por extenderme tanto, le envío un cordial saludo.

  9. Buenos días. Mi pregunta es sobre el coste del mantenimiento de las terrazas comunitarias de uso privativo.
    Mi vecino del bajos pide a la comunidad que nos hagamos cargo de unas reparaciones que hay que hacer en su terraza porque se le levantan las baldosas. En estos casos, desconozco si el seguro de la comunidad se hace cargo de estos costes, pero mi vecino dice que no porque el seguro alega que para hacerse cargo habría que haber hecho un mantenimiento de la terraza cada año.
    ¿Ese mantenimiento a quien le corresponde? ¿Al vecino o a la comunidad?
    En caso de que fuera al vecino, aún así tendría que hacerse cargo la comunidad de esta reparación?
    Muchas gracias y un saludo

    1. Buenos días Gema, el artículo 553.43 del régimen de la propiedad horizontal en Cataluña dice:Artículo 553-43 Elementos comunes de uso exclusivo

      1. En el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta de propietarios, puede vincularse a uno o varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes. Esta vinculación no les hace perder la naturaleza de elemento común.

      2. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes asumen todos los gastos de conservación y mantenimiento de estos y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado.

      3. Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o las reparaciones que afectan y benefician a todo el inmueble, corren a cargo de la comunidad, salvo que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservación.
      Habrá pues que determinar si la reparación que debe efectuarse es debida a un mal uso o se trata de una reparación necesaria debida al deterioro de la cubierta por el simple transcurso del tiempo. En el primer supuesto deberá hacerse cargo el propietario que tiene el uso privativo, en el segundo, la Comunidad.
      Saludos cordiales,
      Santiago Roig

  10. Hola
    En mi comunidad las viviendas en planta baja tienen jardin. Segun los estatutos estos se consideran elemento comun de uso privativo.
    Los dueños de esas viviendas han plantado arboles. La pregunta es: si como consecuencia de esos arboles (rotura rama, caida arbol), se producen daños a terceros, propios vecinos o al edificio. ¿Quién es el responsable?

  11. Hola.

    En la escritura de un piso ( es perteneciente a una comunidad de propietarios), aparece que dicho piso, tiene el uso y disfrute de la cubierta plana del edificio. (fisicamente es una terraza normal y corriente, de las que se denominan tipo solarium)

    Se indica, además, en esa misma escritura, lo siguiente:

    “Los gastos de mantenimiento, entretenimiento y reparaciones de las terrazas de la edificación, serán de cuenta y cargo de los usuarios de las mismas, salvo que puedan justificar que los daños han sido producidos por el propietario de alguno otro elemento independiente”

    Entendemos, como reza el anterior articulo, que el propietario del piso, que es asimismo, usufructuario de dicha terraza, es quien debe mantenerla en buen estado, pero nos surge una duda con el termino “reparaciones”

    Entendemos que si el usuario de la terraza rompe algo, se deberá de encargar de arreglarlo por su cuenta (a pesar de ser un elemento común), pero….
    Si, por ejemplo, cae un rayo que destroza parte de las baldosas, o bien una fuerte tormenta que derriba uno de los muretes de la terraza, o que provoca una rotura de alguna baldosa y que entre agua en la vivienda de abajo, ¿no estarían cubiertas por el seguro de la comunidad dichos siniestros ocasionados por la naturaleza?

    Pensamos que el seguro comunitario sí cubre esas reparaciones por tratarse de un daño en una zona comun (el techo del edificio) a pesar del articulo entrecomillado que indicamos mas arriba.

    Nos pueden aclarar?

  12. Quisiera por favor que me sacara de mis dudas sobre un problema que tengo.
    Hace Proximadamente 5/6 años la comunidad decidió sanear algunas vigas que teníamos en la terraza cada vecino. Algunas se cambiaron y otras se sanearon, las mías tenían que haberse cambiado pero aprovecharon que yo estaba ausente de mi casa durante algunos meses y no las cambiaron sino simplemente las restauraron.
    Esta noche pasada llovió mucho y se casó parte de una y hay dos más en están muy mal.
    La comunidad dice que la tengo que pagar yo y yo digo que puesto que ya se ha hecho anteriormente tienen que cambiar también las mías por cuenta de la comunidad. Sería esto posible o soy yo la que tengo que repararla?
    Muchas gracias por su ayuda
    Carmen Fernández

    1. Buenos días Carmen,
      Las vigas son un elemento estructural de la finca y como elemento común su rehabilitación corresponde a la Comunidad de Propietarios.
      No estamos hablando de terrazas, de barandas o de postigos, en cuyo caso el propietario tiene una obligación de conservación.
      El artículo 10 de la Ley de Propiedad horizontal:
      Artículo 10

      1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

      a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
      Y conforme al artículo 396 del Código Civil:
      Artículo 396

      Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

      Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

      En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

      Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

      Artículo 396 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio, de Propiedad Horizontal.
      Finalmente comentarle que conforme al artículo 16 de la Ley de Propiedad horizontal cualquier propietario podrá pedir que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad; a tal efecto dirigirá escrito en el que se especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente junta que se celebre.
      Saludos,
      Santiago Roig
      Abogado Administrador de fincas
      Calle Provenza 253 Barcelona 008
      santiago.roig@comnaroig.com

  13. En mi comunidad hay dos viviendas en planta baja con un patio cada una (elemento común de uso privativo), en estos sus propietarios han ido plantado varios árboles.
    Hace unos años nos hemos constituido comunidad y desearía conocer en el caso que como consecuencia de los arboles (caida, rotura de rama), se produjese afectación a terceros o a nosotros mismos (personas o estructuras), quien seria responsable, teniendo en cuenta que aunque en ningún caso para plantarlos se pidio permiso a la comunidad, alguno es anterior a la constitución de la comunidad.

    Muchas gracias

    1. José,
      Ustedes plantaron los árboles, estos ya se hallaban cuando constituyeron la Comunidad. Por lo tanto la Comunidad y los propietarios de las viviendas en mi opinión responderán solidariamente del daño que puedan ocasionar los árboles. En todo caso, al ser las terrazas un elemento privativo, a ustedes les corresponde el mantenimiento de los árboles, pero la Comunidad, conocedora de la existencia de los árboles, responderá solidariamente con ustedes en caso de que se produzcan daños.
      Saludos cordiales,
      Santiago Roig

      1. Observado mi Titulo constitutivo, dice que linda verticalmente con vivienda con jardín privativo. Su propietario, nunca han solicitado permiso alguno para plantar arboles a la comunidad, porque ellos siempre han hecho lo que han querido, entendiendo que era su propiedad y no tenían que dar explicaciones a nadie. Luego el resto de propietarios que no tenemos acceso alguno a ese jardín. He de entender según su respuesta que nosotros tenemos responsabilidad de los daños que estos puedan producir.
        Gracias

  14. José, es una cuestión difícil de evaluar. En mi respuesta considero que la terraza es un elemento común y que la Comunidad consintió que se plantaran árboles. Añadiré a mi escrito partes significativas de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 12, Sentencia 78/2003 de 10 de Febrero, Rec. 1210/1999 La Ley 28310/2003

      1. El contenido de la sentencia puedo entenderlo.
        Pero en nuestro caso y según estatutos, hablamos de “planta baja que poseen cada una de ellas un espacio destinado a jardín de uso privativo de cada vivienda, no pudiendo ser tales espacios edificados ni siquiera con edificios auxiliares de la vivienda principal (cobertizos, caseta de guarda de jardinería, etc). ”
        Por tanto entiendo que dicho espacio delimitado se destina claramente como jardín y dado que los estatutos no prohíben plantar arboles, como comunidad creo que no podemos prohibirles que lo hagan, ni tan siquiera limitar o restringir mas allá de lo que rige el articulo 591 CC.
        Luego parece lógico pensar que en ese caso, si plantan arboles, lo hagan por su cuenta y riesgo. y si una rama o un árbol cae fuera de los limites de “la comunidad”, deban asumir los titulares de los bajos con jardín toda la responsabilidad, entendiendo con ello que la comunidad nada tiene que ver, pues se trataría de considerar los arboles como instalaciones privativas.

        agradecería valore este argumento

        gracias

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